Я знаю, что это долгий и сложный процесс, но каков общий обзор того, что делает банк, когда он отбирает дом? Помимо того, что кредит пострадал, что еще?
Откуда у банка деньги? Какую роль в этом играет PMI? Как изменились налоги домовладельца за этот год? На ближайшие годы? Пожалуйста, дайте мне знать с точки зрения банка, а также.
Выкупа на высоком уровне банк заявляет, что должник не может оплатить свой вексель (свою задолженность). Вскоре за этим следует дефолт , то есть лишение должников прав на имущество. После того, как должник не выполнил свои обязательства, он либо выбирает добровольно удалить себя и свое имущество из собственности, либо принудительно выселяется . В США выселением занимаются местные правоохранительные органы, например офис шерифа.
Банк теперь является единственным владельцем собственности и продолжает продавать ее, пытаясь окупить свои инвестиции. Если банк не может окупить свои вложения путем продажи дома, остаток может быть конвертирован в необеспеченный долг перед должником. Если банк решит простить оставшуюся часть долга, должник может нести налоговые обязательства по списанию долга . Кроме того, должник также может нести ответственность за любое повышение стоимости дома до его продажи, но это, вероятно, не будет облагаться налогом, если рассматриваемый дом является основным местом жительства должника.
Они также посылают в бюро кредитных историй уведомление о потере права выкупа, что и влияет на вашу кредитную историю. Частное ипотечное страхование или кредиторское ипотечное страхование выплатят кредитору некоторую сумму для покрытия их убытков.
Смотрите также:
Домовладелец не начинает обращение взыскания, банк решает, когда взыскать. Таким образом, вы не можете определить время для выкупа, если вы пытаетесь рассчитать время принятия решения.
Процесс
Вы пропускаете платежи, и банки отправят вам позднее уведомление о пропущенных платежах. Ожидайте много уведомлений.
Банк позвонит вам домой, на мобильный телефон и на работу. Они пришлют вам письма о недостающих платежах.
Если вы продолжите пропускать платежи, банк, вероятно, потребует полной выплаты кредита. Вы будете должны банку полный остаток основного долга, все просроченные проценты, все просроченные платежи за просроченные платежи и ненужные сборы. Банк даже не возьмет с вас обычный ежемесячный платеж, если вы попытаетесь оплатить свой обычный платеж еще раз.
Некоторые правоохранительные органы уведомят вас о намерении банка обратить взыскание. Банк начал судебное разбирательство.
Юридические уведомления публикуются в местной газете.
Вскоре уведомления и установленный законом период ожидания истечет. Судебные разбирательства случаются. Затем суд разрешает банку взыскать заложенное имущество.
Уведомления в газету снова об обновленном статусе обращения взыскания.
Дом продается с аукциона.
Деньги с аукциона используются для уплаты налогов, затем ипотечных кредитов, а затем других залогов или кредиторов, которые подают.
Дальнейший долг для владельца дома
Налоги
При продаже, если ипотечный долг превышает справедливую рыночную стоимость дома, Федеральные налоговые правила США говорят, что цена продажи является справедливой рыночной стоимостью.
Справедливая рыночная стоимость может быть выше, чем налоговая база (я думаю, это стоимость дома на момент первоначальной покупки плюс улучшения). Если справедливая рыночная стоимость выше, вы будете платить налоги с продаж. Однако налоговые правила в США гласят, что если вы владеете домом более двух лет и зарабатываете на сделке менее 250 000 долларов (500 000 долларов, если женаты), вы не будете платить никаких налогов. Государственные налоги могут быть разными.
Кроме того, если ипотечный кредитор прощает долг и не создает дефицита, этот доход также подлежит налогообложению. В наши дни это более распространено. Есть исключения, если дом является вашим основным местом жительства.
Весь этот процесс занимает несколько месяцев, но зависит от того, где вы живете. Если вы продолжаете жить в доме после аукциона, новый владелец должен выселить вас из собственности, что является еще одним судебным разбирательством.
Ваш кредит и способность покупать дома будут повреждены в течение следующих нескольких лет.
Я не совсем уверен в том, как PMI работает для банков, но я знаю, что они возвращают часть денег.
PMI (частное ипотечное страхование) не является частью обращения взыскания. Это часть процесса ИПОТЕКИ.
Скажем, банк хочет 20% первоначальный взнос по ипотеке, а вы можете внести только 5%. Вы можете вычесть PMI за разницу в 15%. Банк будет заставлять вас делать это каждый год (обычно за меньшие суммы), пока ваш дом не вырастет в цене настолько, что у вас будет 20% акций.
Это потому, что банки хотят, чтобы максимальное отношение кредита к стоимости (LTV) составляло 80% (иногда меньше, в наши дни).
Хорошо, позволяя вам купить дом со скудным капиталом, PMI увеличивает вероятность потери права выкупа.
мистер Кристер
Том Ау