Ожидая переезда через пять лет; как заблокировать ставки по ипотеке?

Сначала рассмотрим базовый случай того, о чем вы спрашиваете : вы ожидаете, что в будущем у вас возникнет обязательство по выплате процентов, и вы обеспокоены тем, что ставка, когда вы будете ее платить, будет выше, чем ставка сегодня. В самом простом случае вы теоретически можете хеджировать этот риск, купив актив, по которому выплачивается рыночная процентная ставка . По мере роста процентной ставки, увеличивая ваши расходы, ваша прибыль от этого актива также будет увеличиваться. Это уменьшит вашу подверженность колебаниям процентной ставки.

Есть, конечно, две проблемы с этим упрощенным решением :

(1) Причина, по которой вы ожидаете выплаты процентов, заключается в том, что вам нужно/хотите взять долг для покупки дома . Чтобы полностью компенсировать этот риск, вложив все свои деньги в актив, который имеет рыночную процентную ставку, фактически то же самое, что просто купить дом за наличные.

(2) Сроки будущего оттока немного уникальны: через 5 лет вы зафиксируете ставку, которая будет определять платежи на последующие 5 лет . Таким образом, если вы не будете владеть этим активом, приносящим проценты, на весь будущий срок, вы не получите немедленную выгоду. Вам также не нужно / не захочется покупать этот актив сегодня, потому что ставки с сегодняшнего дня до 2022 года в значительной степени не имеют для вас значения — вы хотите что-то, что прямо идет вразрез с преобладающей процентной ставкой по ипотеке именно в 2022 году.

Таким образом, в вашем конкретном случае вы могли бы теоретически рассмотреть следующее решение : вы могли бы продать купонную облигацию, вероятно, с датой погашения 10 лет, начиная с сегодняшнего дня. По мере роста процентных ставок стоимость купонной облигации [на оставшийся срок действия 5 лет], для которой сегодня установлена ​​подразумеваемая процентная ставка, будет падать. Поскольку вы закроете актив, падающий в цене, вы получите прибыль. Затем вы можете закрыть свою короткую позицию, когда купите свой дом через 5 лет. Теоретически ваша прибыль в этот момент времени будет равна текущей стоимости разницы между сегодняшними низкими ставками по ипотечным кредитам и завтрашними высокими процентными ставками.

Существуют различные механические способы достижения того, о чем я упоминал выше (например, покупка форвардных деривативов на основе процентных ставок и т. д.), но все методы имеют несколько важных предостережений :

(1) Это не будет идеальной защитой от ваших ставок по ипотечным кредитам, если продукт напрямую не связан со ставками по ипотечным кредитам . Общие процентные ставки будут только прокси для ипотечных ставок.

(2) Существует дополнительный риск при выборе такой позиции . Открытие короткой позиции / торговля на марже требует от вас осуществления текущих платежей брокеру в случае, если ваша позиция убыточна. Теоретически эти потери будут компенсированы неотъемлемыми доходами в будущем, если ставки по ипотечным кредитам останутся низкими / снизятся, но это компенсация не входит в ваш план на 5 лет.

(3) 5 лет могут быть слишком долгим сроком для точного определения срока погашения вашей «хеджевой» позиции . Если вы в конечном итоге переедете через 7 лет, то изменения ставок в период с 2022 по 2024 год могут означать, что вы потеряете как свою позицию «хеджирования», так и ставки по ипотечным кредитам.

(4) Открытие подобной позиции свяжет ваш капитал — либо потому, что вы напрямую покупаете актив, который, по вашему мнению, компенсирует рост процентных ставок, либо потому, что вы используете маржинальный счет для короткой позиции (не позволяя вам использовать маржинальный счет для других инвестиций, в той мере, в какой вы «максимально превышаете» свой предел маржи).

Я сомневаюсь, что любое из этих решений будет желательным для человека, стремящегося снизить процентный риск, из-за дополнительных рисков, которые оно создает, но оно может помочь вам увидеть эту идею в другом свете.

Вы не можете передавать ипотечные кредиты при покупке новой недвижимости. Вы можете приобрести новую недвижимость сейчас или рефинансировать свою текущую недвижимость сейчас и максимально использовать собственные средства, пока ставки низкие.

Более высокие ставки, о которых вы беспокоитесь, могут быть не такими плохими, как вы думаете. При более высоких процентных ставках это может оказать понижательное давление на цены на жилье, а когда ставки действительно растут, они могут просто перейти от исторических минимумов к относительным минимумам. У меня была ипотека под 4,25%, и я никогда не беспокоился о рефинансировании, хотя ставки стали намного ниже, потому что экономия на выплате процентов (за вычетом моего налогового вычета на проценты по ипотеке) не превышала стоимость рефинансирования. Если ставки снова поднимутся до 5%, это все равно будет очень доступным.

Если процентные ставки выросли, не продавайте при переезде. Рефинансируйте, чтобы зафиксировать низкую ставку, и сдавайте в аренду свой текущий дом при переезде. Пусть арендная плата погасит вашу новую ипотеку.

Помимо широкого хеджирования риска процентной ставки, как я упоминал в своем другом ответе, может быть способ, которым вы могли бы сделать то, что вы просите, более прямо:

Вы можете взять на себя обязательство купить дом/квартиру на этапе подготовки к строительству, когда ваш банк может зафиксировать для вас ипотечный кредит по сегодняшним ставкам . На самом деле ипотека не потребуется, пока вы не перейдете в собственность застройщика, но ставки будут установлены заранее.

Некоторые предостережения для этого подхода:

(1) Вам нужно заранее знать дом/квартиру, в которую вы хотите переехать, и вы должны совершить этот переезд сегодня.

(2) Банк может не захотеть устанавливать ставки настолько заранее.

(3) Строительство, скорее всего, займет гораздо меньше 5 лет, если только вы не покупаете квартиру (именно поэтому я специально упоминаю квартиры).

(4) Вы также соглашаетесь с ценой, которую платите за свою собственность. Это несколько хеджирует вас от колебаний цен в вашем будущем районе, но, поскольку вы в настоящее время владеете недвижимостью, вы уже в некоторой степени застрахованы от колебаний цен на недвижимость, а это означает, что вы берете на себя дополнительный риск.

«Экономия», связанная с этим планом, поскольку она связана с вашим первоначальным вопросом (которые на самом деле представляют собой просто хеджирование от колебаний процентных ставок), намного перевешивается внешними плюсами и минусами, связанными с такой заблаговременной покупкой недвижимости. Под этим я подразумеваю, что если бы вы уже рассматривали что-то другое, это могло бы быть (небольшой) галочкой в ​​столбце «За», но в остальном это слишком сложно/обязательно, чтобы рассматривать его для хеджирования процентной ставки отдельно.

Вы можете подумать о том, чтобы превратить свое нынешнее место в сдаваемое в аренду имущество.

Это легче сделать с кредитом с фиксированной процентной ставкой, и вы сказали, что у вас есть ARM.

Как это будет работать:

• Рефинансирование в текущий кредит с фиксированной ставкой (около 4,3%)
• Когда вы переедете через 5 лет, преобразуйте свою собственность в аренду
• Установите арендную плату, чтобы покрыть ваш текущий платеж по ипотеке плюс разницу в процентных ставках
• Используйте доход от аренды, чтобы погасить дополнительные расходы на новую, более дорогую ипотеку.

Если вы можете взимать арендную плату, достаточную для покрытия вашей текущей ипотеки плюс процентная разница по вашей новой ипотеке, то доход от сдаваемой в аренду недвижимости может эффективно снизить процентную ставку на ваш новый дом.

Сохраняя текущую низкую ставку из месяца в месяц, вы будете платить рыночную ставку за свой новый дом, но вы также будете получать доход от аренды вашего предыдущего дома, чтобы компенсировать возросшие расходы.

Конечно, большая часть вашей стоимости будет заблокирована в вашем бывшем доме и не будет легко доступна (кроме как через HELOC или что-то подобное), но если вы можете себе это позволить, это хорошая возможность.