Почему стоимость аренды квартир/домов может расти, а цены покупки могут расти и падать?

В этом американском городе у меня сложилось впечатление, что арендная плата за квартиры и дома всегда растет, скажем, примерно на 5% в год, а цены на их покупку колеблются в течение одних и тех же лет. Если мое впечатление верно и распространено,

  1. Интересно, как связаны между собой цены аренды и покупки?

  2. Какая теория в экономике объясняет/обобщает этот пример с жильем?

Спасибо!

Ответы (5)

Я из Австралии, поэтому мой ответ основан на моем опыте здесь, однако он должен быть аналогичным для США.

Как правило, как цену домов/квартир, так и арендную плату за них определяет спрос и предложение.

Когда есть высокий спрос и низкое предложение, цены (или арендная плата) обычно растут. При низком спросе и высоком предложении цены (или арендная плата) обычно снижаются.

Что иногда может случиться, когда цены на жилье падают, так это то, что спрос может упасть, но также может упасть и предложение. По мере падения цен застройщики будут меньше зарабатывать на строительстве новых домов, поэтому перестаньте строить новые дома. Другие застройщики могут обанкротиться.

По мере того, как все меньше людей (включая инвесторов) покупают дома, и все больше людей (включая инвесторов) пытаются продать свои существующие дома, будет больше людей, желающих арендовать, и меньше объектов, доступных для аренды. Это создает идеальный шторм высокого спроса и низкого предложения арендуемой недвижимости, что приводит к резкому росту арендной платы.

Когда цены на недвижимость снова начинают расти по мере увеличения спроса, возникает дефицит строящихся новых объектов (из-за того, что застройщики не строят во время спада). В это время застройщики снова начинают строить, но до завершения строительства новых домов есть время. Это отсутствие предложения оказывает большее давление как на цены на жилье, так и на арендную плату, чтобы они продолжали расти.

До тех пор, пока не будет достигнуто равновесие между спросом и предложением или на рынке не будет существовать переизбыток сдаваемой в аренду недвижимости, арендная плата будет продолжать расти.

То, что Виктор находится в Австралии, на это никто ответить не может. Арендная плата может никогда не упасть в районе, на который вы смотрите. Если арендная плата просто будет расти меньше, чем доходы в течение некоторого периода времени, эффект будет таким же, и наблюдатель, скажем, через 5 лет увидит, что арендная плата обходится среднему арендатору меньше часов труда в месяц.

При 5% это означает, что вы ожидаете, что арендная плата будет удваиваться каждые 14 лет. Я купил квартиру в кондоминиуме 28 лет назад (кстати, продал ее некоторое время назад) и недавно увидел, что текущая ставка арендной платы выросла с 525 до 750 долларов после всего этого времени. Арендная плата не увеличилась в четыре раза.

Если арендная плата кажется слишком низкой по сравнению со стоимостью покупки дома, люди, как правило, предпочитают арендовать. С другой стороны, если арендная плата может покрыть ипотечный кредит, а затем и часть, есть сильная мотивация к покупке, если не у арендаторов, то у инвесторов, которые ищут высокую прибыль от сдачи в аренду этих домов, тем самым подталкивая цену вверх.

Соотношение цены и арендной платы не является фиксированным, оно частично зависит от процентных ставок, потребительских настроений и готовности банков предоставлять кредиты. Как и в случае с P/E акций, здесь может быть довольно большой диапазон, но слишком далекое в любом направлении является признаком того, что назревает коррекция.

Возможно, 5% за два года для северной части Балтимора. Я никогда не вижу, чтобы арендная плата могла снизиться, а только расти в эти годы, независимо от того, идет ли экономика вниз или вверх. Я действительно надеюсь, что арендная плата может уменьшиться или остаться на прежнем уровне. Кстати, аренда квартиры у вас такая же или даже дешевле, чем аренда студии в Балтиморе.
Данные за два года не могут прогнозировать бесконечно. Чего я не касаюсь выше, так это другой точки равновесия, тенденции к тому, чтобы арендная плата равнялась недельной зарплате или 1/4 местного среднего дохода. Опять же, это обобщение, но это одна из линий тренда, к которой будут стремиться истинные долгосрочные данные.

Это два разных животных.

Когда вы арендуете, вы покупаете услугу .

Арендодатель, как ваш поставщик услуг, должен получать прибыль, платить работникам за техническое обслуживание и покупать материалы. Цена этих вещей будет расти с инфляцией, и это входит в вашу арендную плату. Налоги также передаются арендатору, и они, как правило, только увеличиваются. Рыночные силы спроса/предложения также будут влиять на колебания цен, как описано в других публикациях.

Когда вы покупаете, вы покупаете только актив - дом. Эта цена также будет определяться спросом/предложением на рынке, но не пытайтесь сравнивать ее с покупкой услуги.

Ваше здоровье!

Средние арендные ставки обычно растут и падают и зависят от рынка, как и недвижимость. В краткосрочной перспективе коллапс на рынке жилья, подобный тому, который мы наблюдали в 2008 году, может вызвать всплеск арендной платы, поскольку люди уходят или теряют права выкупа и возвращаются в квартиры. Затем это имеет тенденцию к саморегулированию, поскольку люди, которые были в квартирах, находят сделку по выкупленному дому и съезжают.

Тем не менее, одна вещь, которую я видел почти постоянной в квартирном бизнесе, заключается в том, что арендодатель предложит вам сделку, чтобы войти, а затем будет увеличивать арендную плату для вас из года в год, пока вы не сыты по горло и не переедете. Это важная причина, по которой у меня не было одного и того же адреса два года подряд, пока я не купил дом. Арендодатель в основном делает ставку на то, что вы не захотите иметь дело с хлопотами переезда, и поэтому будете платить более высокую арендную ставку, даже если, когда вы делаете математику, имеет больше смысла переезжать даже для сохранения той же арендной ставки. . Однако в конце концов вам надоедает, вы осматриваетесь, находите следующую выгодную сделку и переезжаете, «сбрасывая» свою арендную ставку. Я никогда, ни разу в жизни не видел и не слышал, чтобы домовладелец предлагал снижение арендной платы в качестве «лояльности», чтобы удержать вас от переезда куда-то еще. Это считается частью игры; розничные продавцы будут соответствовать ценам, но большинство поставщиков услуг (арендодатели, а также поставщики коммунальных услуг) ожидают большого «оттока» своей клиентской базы, поскольку люди совершают покупки. Это усредняется.

KeithS, как арендодатель, я ищу хороших арендаторов, которые, вероятно, останутся здесь надолго. Мы предлагаем рыночную арендную плату в рекламе и обнаруживаем, что арендаторы с плохой историей обычно просят скидку или предлагают вам больше, чем вы просите, в надежде, что вы пойдете с ними. Лучшие арендаторы обычно знают, какова рыночная арендная плата, и понимают, что вы просите разумную арендную плату. Обычно мы стараемся не повышать арендную плату, если наши расходы не растут, и в этих случаях мы еще раз смотрим на текущую рыночную арендную плату и пытаемся удержать рост ниже этого уровня. Мы хотим сохранить хорошего арендатора навсегда.
@Victor - я, наверное, хотел бы быть вашим арендатором. Я начал арендовать в 2003 году и переехал в дом в 2011 году, и за это время, кажется, я дважды продлевал договор аренды. «Рыночная рента» на моем рынке считается штрафной ставкой, и, как я уже сказал, ставка, по которой я продлил или должен был бы, никогда не снижалась. Ни разу. Даже когда жилищный бум создал избыток квартир. Лучшее, на что вы могли надеяться, — это продолжать «перезагружаться», переезжая в новое место, предлагающее стимулы для въезда.
Сейчас я говорю в основном о мире многоквартирных жилых комплексов, принадлежащих мультимиллионерам-баронам недвижимости и «профессионально управляемых». Если вы относительно средний человек с доходной собственностью (арендованный дом или два, половина дуплекса, квартира в подвале, ряд таунхаусов) и вы на самом деле берете интервью у арендаторов, которые конкурируют за место, вместо того, чтобы подписывать кого-либо у кого есть плата за подачу заявления и нет недавних выселений, то это совсем другой мир.
Я не знаю, как это работает там, где вы находитесь, но в Австралии рыночная арендная плата определяется спросом и предложением, а также уровнем свободных арендных площадей. Если у вас низкий уровень вакантных площадей (имеется в виду, что не так много объектов, доступных для аренды), арендная плата будет увеличиваться. Если у вас высокий уровень вакантности, арендная плата будет снижаться. Землевладельцу нет никакого смысла терять хорошего арендатора, повышая арендную плату выше рыночной. Если вы сохраните арендную плату на уровне рынка или чуть ниже, даже если арендатор уйдет, ему, как правило, придется платить аналогичную арендную плату за другое имущество того же размера и стандарта.
Я в США, район Далласа. Хотя существуют рыночные силы, как я уже сказал, никто не платит «рыночную ренту», если только они не уверены, где им нужно находиться из месяца в месяц. Обычно вы подписываетесь на год и получаете «арендную ставку»; меньше, чем «рыночная ставка», но насколько зависит от фактической рыночной ставки. Единственное обстоятельство, которое заставит их снизить вашу арендную плату по сравнению с арендой в предыдущем году, — это если рынок резко упал, и вы платите по рынку. Если это так, то кто-то другой, отчаянно нуждающийся в заполнении квартир, предложит гораздо более выгодную арендную ставку.
Кит, я не думаю, что ты понимаешь, что такое рыночная рента. Рыночная рента определяется спросом и предложением. Если я хочу арендовать недвижимость и выполнить поиск недвижимости с 3 спальнями в этом районе, поиск может дать 10 объектов в диапазоне от 300 до 350 долларов в неделю (мы выражаем арендную плату за неделю, а не за месяц, как в США. ), при средней арендной плате 330 долларов, я считаю, что рыночная арендная плата в этом районе составляет 330 долларов в неделю. Если бы я рекламировал недвижимость, я бы, вероятно, рекламировал ее по цене 320 долларов в неделю, потому что, если бы я поставил ее за 360 долларов или выше, мне потребовалась бы целая вечность, чтобы сдать ее в аренду.
У меня есть BBA, и я полностью понимаю принципы спроса и предложения, большое спасибо, сэр. Чего вы, похоже, не понимаете, так это того, как здесь говорят профессионалы по аренде недвижимости (это не Австралия). «Рыночная арендная плата», используемая в США, — это средняя цена, которую человек с улицы может заплатить за аренду квартиры на месяц, здесь она такая же, как и везде. Я хочу сказать, что в США никто не арендует таким образом; вы рассчитываете войти в квартиру, подписать договор аренды на год и получить льготную «арендную ставку».
Эта более низкая ставка снижает прибыль арендодателя от собственности, но он знает, что он будет делать в течение года, и , поскольку он принимает ставки ниже «рыночных», он может защитить себя от потери реального дохода из года в год, просто сохраняя ставка, которую он предлагает продлевающим арендаторам, такая же (хотя теперь это может быть менее выгодной сделкой по сравнению с «рыночными» ставками, чем при первом подписании договора аренды). Несмотря на то, что эта более низкая стимулирующая арендная ставка действует практически для каждого арендодателя в США, на отраслевом языке она не считается «рыночной» арендной платой.
Когда у меня появляются новые арендаторы, я всегда подписываю с ними договор аренды. Во время рынка с высоким спросом на аренду я не веду переговоры с потенциальным арендатором об арендной плате, так как знаю, что уже рекламировал привлекательную арендную плату. Во время слабого рынка аренды у меня может возникнуть соблазн договориться об аренде с хорошим арендатором. Обычно мы не подписываем контракт на срок более 6 месяцев по двум причинам. 1. Дает нам возможность узнать арендатора и насколько он хорош; 2. Позволяет нам повысить арендную плату раньше, если рыночная арендная плата и стоимость растут.
Судя по тому, что вы говорите, арендодатели в США предлагают меньшую рыночную арендную плату, чтобы привлечь арендатора, а затем не увеличивают арендную плату для продления аренды, но на этом этапе рыночная арендная плата ниже, чем предлагает арендодатель. Так что это похоже на слабый рынок аренды, поскольку я не думаю, что это произойдет на сильном рынке аренды, где рыночная арендная плата растет. У нас очень сильный рынок аренды в Австралии с долей вакантных площадей менее 1%. Когда около года назад один из наших арендаторов уехал, мы объявили о повышении арендной платы на 12% и нашли нового арендатора менее чем за 2 недели.

С экономической точки зрения вы бы сказали, что купленная и арендованная недвижимость не являются идеальными заменителями — это в значительной степени отдельные рынки. Лишь немногие люди могут легко переключаться с одного на другое, и этот выбор затруднителен — например, когда вы покупаете дом, цены должны сильно вырасти, чтобы продать его и переехать в новый дом. квартира.

На обоих рынках есть кривая спроса и предложения, но наклон кривой спроса на жилье для покупки намного круче, чем кривая спроса на аренду.

Рынок нового жилья быстро колеблется, потому что для изменения числа людей, желающих купить дом, требуется значительное изменение цен на жилье. Большинство решений о покупке дома не зависят от состояния рынка жилья. Это описывает график спроса/предложения с очень крутой кривой спроса. Кроме того, из-за рычага, обеспечиваемого ипотекой, спрос на дома в решающей степени зависит от относительно небольших изменений процентной ставки и доступности кредитов. Таким образом, крутая кривая спроса смещается повсюду по мере изменения условий заимствования.

С другой стороны, цены на квартиры более стабильны, потому что люди легко переезжают из одной квартиры в другую, а люди, живущие в подвалах своих родителей, легко переезжают в квартиры, если цены меняются. Небольшое изменение цены или количества арендной платы вызывает разумную реакцию в размере спроса. Это ситуация, когда кривая спроса пологая. Кроме того, арендная плата не так сильно привязана к процентным ставкам и не так сильно привязана к экономическим условиям (во время рецессии люди избегают покупать, но арендаторы продолжают арендовать).

Почему стоимость аренды квартир/домов может расти, а цены покупки могут расти и падать?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v