Покупка дома, банка или аренда в собственность?

Это зависит от сделки: и вы не сообщили никаких подробностей. Тем не менее, есть некоторые вещи, которые выделяются независимо, и некоторые более конкретные ответы на ваши вопросы.

Во-первых, ипотечные ставки (в банке) сейчас абсурдно низкие. Как 4%-5%; менее 4% за отличную кредитную историю. Вы говорите, что с вашей кредитной историей все в порядке, поэтому, если ваш арендодатель не готов заключить сделку, по которой он не получит никакой выгоды (кроме цены дома), банк — это то, что вам нужно. Если у вас не так много для первоначального взноса, возьмите кредит FHA, где вам нужно всего 3,5% первоначального взноса.

Во-вторых, есть еще один вариант между банковской ипотекой и арендой с выкупом. И это то, где ваш арендодатель «несет записку». По сути, есть ипотека, и она работает как банковская ипотека, но вместо банка ипотека принадлежит вашему арендодателю. Теперь, с точки зрения того, что они несут все это, это не очень полезно. Кто хочет заработать 3-4% годовых?

Но здесь есть интересная возможность. С вашим хорошим кредитом вы, вероятно, можете получить довольно близко к 4% годовых в банке, ЕСЛИ кредит составляет 80% LTV (кредит к стоимости, то есть 20% собственного капитала). При 80% LTV у вас также не будет PMI, поэтому в сумме этот кредит будет очень дешевым. Затем ваш любезный арендодатель может «нести» оставшуюся часть, скажем, под 6-7%, меньшую, чем банковская ипотека (это означает, что в случае дефолта банк получит первую ставку на стоимость дома).

При таком сценарии ваша общая выплата процентов очень разумна, и вам не придется вносить деньги.

Теперь по другим вопросам:

Если мы арендуем, чтобы владеть, мы строим собственный капитал?

Как правило, не. Как говорилось на других плакатах, аренда с выкупом — это то, о чем договариваются обе стороны. Но объективно большинство соглашений об аренде с выкупом, будь то телевизор или дом, заключаются для того, чтобы обмануть покупателя. Извините за прямоту, и я не говорю, что ваш арендодатель поступил бы так, просто обычно так обстоит дело с арендной платой. Вы не владеете им, пока не внесете последний платеж, а если вы пропустите платеж, они переоформят имущество. Регресса нет, потому что, эй, это был договор аренды! Конечно, соглашения различаются, и люди, которые предлагают арендную плату за владение, не обязательно плохие люди, но это похоже на одно из тех мест в кредит до зарплаты: они предоставляют действительные услуги, но никто, у кого есть другие варианты, ими не пользуется.

Если мы арендуем, чтобы владеть, можем ли мы сбежать, если придется (читай: больше не можем платить).

Обычно, конечно! Подумайте о том, что вы говорите: «Вот дом сзади, и все те деньги, которые я тебе заплатил? Оставь их себе!» Это очень хорошо, если вы занимаетесь продажами.

Как арендная плата влияет (или не влияет) на нашу кредитоспособность?

Все зависит от того, как он устроен. Но на самом деле все сводится к тому, собираются ли они отчитываться перед бюро кредитных историй? В договоре аренды с выкупом между физическими лицами ответ отрицательный. (физические лица не могут отчитываться перед кредитным бюро. Это очень важно, чтобы иметь возможность это делать)

«Аренда с целью владения» не является точным, единым соглашением. Это может быть все, на что согласны продавец и вы. Это единственный продавец, который согласится на это. Имейте в виду, что большинству продавцов необходимо получить свои деньги в полном объеме, чтобы купить свой следующий дом. Вы можете найти инвестора, готового работать с вами, но только за завышенную цену, процентную ставку или и то, и другое. Идеальный продавец был бы под водой (имея больше, чем стоимость дома), но ему нужно было бы двигаться. В этом случае они надеются найти кого-то, кто купит им немного времени, чтобы обустроиться в их новом доме, прежде чем двигаться дальше с вами и банком, чтобы договориться о продаже.

В самом простом случае вы можете заплатить надбавку к арендной плате, чтобы зафиксировать цену, что дает вам возможность покупать в течение определенного периода по этой цене.

Это может быть гораздо более высокая премия, когда вы арендуете и доплачиваете, пока не достигнете 20%, после чего вы соглашаетесь профинансировать остаток либо за счет банковского кредита, либо через продавца.

Покупка дома, в котором вы будете жить, является личным решением. Без предложенных номеров мы не можем сказать вам, является ли это разумной покупкой.

Без предложенных номеров мы не можем сказать вам, является ли это разумной покупкой.

-- ДжоНалогоплательщик

Однако мы можем говорить о качественных компромиссах между арендой и владением.

Главный недостаток, о котором вы мало слышали, — это риск . Вы будете вкладывать очень большую часть своего собственного капитала в то, что фактически является одним активом. Это несколько рискованно. Что произойдет, если региональная экономика пострадает, и вас уволят? Скорее всего, вы будете не единственным, и в то же время стоимость вашего дома пострадает, двойной удар. Если вам нужно продать и уехать на работу в другой город, вы понесете финансовый удар, то есть если вы сможете продать и по-прежнему покрывать свою ипотеку. Вы точно не сможете ненадолго уйти и найти новую дешевую квартиру, чтобы сэкономить на расходах. Покупка дома пускает корни.

С другой стороны, вы будете свободны от противоположного риска: повышения арендной платы. После того, как вы купили дом и пока живете в нем, вам никогда не нужно беспокоиться о местном экономическом буме и группе людей, переезжающих в город и зарабатывающих больше денег, чем вы, повышающих арендную плату. . (Область залива Сан-Франциско является примером того, где это произошло. Джентрификация имеет свои недостатки .)

Большая часть остального — это игра с числами. Не обольщайтесь, думая, что вы «выбрасываете» деньги на аренду — если очень хочется, то можно и самому накопить, и вложить сумму, примерно равную вашему первоначальному взносу, на фондовом рынке, в какую-нибудь диверсифицированную взаимную средства, и вы будете получать доход от этого по ставке, аналогичной той, которую вы получили бы, вложив капитал в свой дом. (Вы не заработаете огромных доходов от жилищного пузыря 2007 года, но в любом случае вам не следует ожидать таких результатов на сегодняшнем рынке жилья.)

Кроме того, если вы являетесь владельцем, у вас есть широкие полномочия в отношении того, что вы можете делать с собственностью. Но вы должны позаботиться об обслуживании и прочем.

Мы поняли из нашего опыта, что аренда с целью владения – это мошенничество. Они хотят ваши деньги в любом случае.

Мы находимся на стадии покупки, и нам трудно найти кредитора, чтобы дать нам полные деньги, продавец просит нас за дом. Дом, который у нас есть, уже не оценивается так, как два года назад, и теперь мы его потеряем, потому что у нас нет других 40 тысяч долларов, о которых они солгали при покупке. Мы не будем делать этого снова, но и после банкротства в прошлом тоже тяжело.