Из-за моих небольших сбережений, но сценария с высоким доходом / высоким кредитным рейтингом, я могу получить свой первый дом только с помощью кредита FHA (насколько я могу судить). Я хочу сделать 3,5% вниз , 30-летний кредит на дом в диапазоне $ 500-600k. Я понимаю, что основным недостатком FHA является необходимая страховка.
Согласно веб-сайту HUD , ипотечное страхование FHA существует, потому что:
Все условия кредита (более 15 лет и менее или равные 15 годам):
LTV, превышающий 90% годового MIP, будет собираться до конца срока кредита или 30 лет, в зависимости от того, что наступит раньше.
LTV, меньший или равный 90% годовой MIP, будет собираться до конца срока кредита или 11 лет, в зависимости от того, что наступит раньше.
Вы также должны заплатить 1,75% за любую сумму кредита на всех LTV.
Я не понимаю, в какой шкале применяются эти проценты (годовой, ежемесячный, весь кредит?). Я могу рассчитать платеж по ипотеке, налоги на недвижимость и страхование владельцев домов, но мне нужна помощь, чтобы понять, сколько будет стоить ежемесячная страховая сумма, и как избавиться от необходимости в страховании посредством рефинансирования, достижения этих контрольных показателей LTV и т. д. .
Вы заплатите авансовый взнос в размере 1,75% (от стоимости кредита), когда получите ипотечный кредит (добавляется к сумме кредита). Оттуда годовая премия по ипотечному страхованию является переменной, в настоящее время 0,8–1,05% на веб-сайте FHA :
Base Loan Amount LTV Annual MIP
≤ $625,500 ≤ 95% 80 bps (0.80%)
≤ $625,500 > 95% 85 bps (0.85%)
>$625,500 ≤ 95% 100 bps (1.00%)
> $625,500 > 95% 105 bps (1.05%)
Таким образом, в настоящее время за кредит в 500-600 тысяч с первоначальным взносом 3,5% вы должны платить 0,85% (ежегодно 0,85%, но равномерно разделенные на ваши ежемесячные платежи). Вы умножаете эту ставку на средний остаток основного долга в течение следующих 12 месяцев.
Для нового кредита FHA с первоначальным взносом менее 10% вы не имеете права на отмену MIP, вам придется рефинансировать обычный кредит, чтобы уйти от него. Затраты на закрытие рефинансирования могут быть значительными, а процентные ставки могут возрасти в этот период.
Существуют обычные кредиты, требующие 5% первоначального взноса, которые также обременяют вас ипотечным страхованием (PMI), но некоторые кредиторы удаляют его с оценкой, показывающей 20% собственного капитала, без необходимости рефинансирования. Я сделал это на своем первом доме, должен был заплатить несколько сотен за оценку, поэтому подождал, пока я не был полностью уверен в стоимости, но из-за дикого роста цен в моем районе я был на 20% акций примерно через 14-16 месяцев. с первоначальным взносом 5%.
Обычно я бы посоветовал подождать и отложить более крупный первоначальный взнос и/или сосредоточиться на менее дорогом доме, но для некоторых людей в быстрорастущих районах цены растут быстрее, чем они могут сэкономить, поэтому ожидание не помогает.
ЯкобИРР