Стоит ли вносить один дополнительный ежемесячный платеж к ипотеке?

Это слишком упрощенный сценарий (цифры, даты и процентная ставка могут быть неточными, поскольку я спрашиваю только о стратегии):

  1. У меня есть ипотечный кредит с ежемесячным платежом в размере 1000 долларов США, и он подлежит оплате 1-го числа каждого месяца.
  2. Штрафа за предоплату нет.
  3. Процентная ставка составляет 4%, а кредит составляет 30 лет.
  4. На 1 января у меня есть располагаемый фонд в размере 1000 долларов.

Я рассматриваю возможность сделать следующее:

1 января произведите платеж за январь и февраль из этого располагаемого фонда в размере 1000 долларов в дополнение к моему обычному платежу по ипотеке. Теперь мой следующий платеж по ипотеке должен состояться 1 марта. Затем 1 февраля я плачу 1000 долларов в качестве оплаты за март. 1 марта я плачу 1000 долларов в качестве платежа за апрель и т. д. Я продолжаю платить на месяц раньше срока, пока мне не понадобятся мои 1000 долларов. Тогда я просто пропущу платеж за один месяц и начну вносить платеж в установленный срок.

Это хорошая стратегия? Будет ли он работать как «Депозит до востребования», который будет приносить мне 4% годовых, и я смогу вернуть свои деньги в любое время? Есть ли у этой стратегии проблемы?

Редактировать : Большое спасибо за все комментарии и ответы. Позвольте мне добавить немного больше деталей здесь. Когда я делаю платеж, мой кредитор позволяет мне указать, за что этот платеж (см. рисунок ниже)

Ввод формы ипотечного платежа, включая переключатель для того, является ли платеж ежемесячным платежом или «другим»

Теперь у меня есть ежемесячный платеж, подлежащий оплате 1 февраля 2022 года. Если я внесу ежемесячный платеж сегодня, мой следующий ежемесячный платеж должен быть произведен 1 марта 2022 года. На самом деле, у меня есть возможность сделать 2 ежемесячных платежа заранее, если я есть деньги. Мне интересно, экономит ли упомянутая выше стратегия деньги на процентах, позволяя мне по-прежнему иметь гибкие деньги. Я также могу выбрать оплату основного долга, и я понимаю, как это работает, но мой вопрос касается досрочного внесения ежемесячных платежей.

Вот что произошло в апреле, когда я сделал платеж за месяц вперед: мой основной баланс был уменьшен 2 апреля, дата вступления в силу моего платежа, в то время как срок платежа был 1 мая. Я предполагаю, что это означает, что я могу сэкономить деньги на процентах.

Изображение, показывающее результаты апрельского платежа

Разве не было бы хорошей идеей поговорить с вашим поставщиком ипотечных кредитов, чтобы получить представление, а не полагаться на комментарии с общедоступного веб-сайта, где респонденты не будут располагать всеми фактами?
Обычная ипотека так не работает. Вы должны ежемесячно платить минимальный платеж (установленный при оформлении ипотечного кредита), независимо от того, сколько дополнительных платежей вы платите каждый месяц. Ваш минимальный платеж делится между процентами (сумма, которая накопилась против непогашенной основной суммы с момента вашего последнего платежа) и вашей основной суммой. Любая дополнительная сумма каждый месяц обычно уменьшает основную сумму долга, уменьшая сумму процентов, которую вы будете платить каждый месяц (по сравнению с вашим первоначальным графиком амортизации), не изменяя при этом минимальной суммы долга.
@ 24601, я только что разговаривал со своим кредитором, и они позволяют вносить до двух ежемесячных платежей вперед. Мне интересно, действительно ли эта стратегия помогает мне экономить на процентах, но в то же время иметь под рукой некоторый резервный фонд (почти).
Ранние ежемесячные платежи обычно просто означают, что кредитор удерживает деньги до наступления срока платежа, а затем применяет деньги ближе к фактической дате платежа к процентам и основной сумме, так же, как если бы вы просто отправили платеж ближе к сроку платежа. Вы в основном просто даете им бесплатное использование ваших денег до тех пор.
@chepner, спасибо, что указали на это! Только что, когда я спросил своего кредитора, «сэкономит ли это деньги на процентах», и она сказала «немного», это заставляет меня задуматься, уменьшает ли этот ранний ежемесячный платеж мою основную сумму или нет. Возможно, я смогу провести эксперимент и выяснить, есть ли у меня деньги.
Поэтому, как правило, когда платежный цикл заканчивается, у вас есть несколько недель до наступления срока платежа. Дата оплаты 1 февраля, вероятно, относится к платежному циклу, который заканчивается в конце декабря или начале января. Это означает, что если вы заплатите "сейчас", они будут применены сразу после окончания платежного цикла, то есть до 1 февраля, но не сразу . Поскольку проценты начисляются непрерывно в течение каждого месяца, таким образом вы можете немного сэкономить на процентах, потому что вы уменьшаете основную сумму раньше, чем это необходимо.
Но вы бы сэкономили еще больше, если бы просто зачислили их в счет основного долга сейчас, поскольку все деньги будут использованы для выплаты основного долга, а не начисленных процентов. (Однако вы никогда не сможете пропустить платеж .)
@chepner, раньше я вкладывал деньги в счет своего основного долга, но проблема в том, что у меня больше не будет доступа к этим деньгам. Я надеюсь найти способ сэкономить деньги на процентах, но в то же время иметь свой резервный фонд, когда он мне понадобится.
@chepner, посмотри мое последнее редактирование. Еще в апреле я сделал платеж, который уменьшил мою основную сумму за 29 дней до установленного срока. Я предполагаю, что это подразумевает экономию денег на процентах, верно?
Да, я думаю, это то же самое, что я пытался описать.
@chepner, значит, эта стратегия действительно работает (в том смысле, что она экономит деньги на процентах, но при этом позволяет мне иметь доступ к моему чрезвычайному фонду)? Конечно, я не претендую на оригинальность этой идеи, но я никогда не слышал, чтобы ее где-либо рекомендовали или даже упоминали.
Деньги, которые вы сэкономите на процентах, будут минимальными. Когда я впервые начал выплачивать ипотечный кредит, я отправлял платеж прямо из своего банка примерно на неделю раньше, просто чтобы гарантировать, что он придет вовремя. Обычно это приводило к тому, что мой платеж зачислялся за 6 или 7 дней до установленного срока. В результате я обычно видел разницу в один или два цента между тем, что в моем счете было указано , будет выплачено в счет основной суммы, и тем, что было фактически зачислено в счет основной суммы (поскольку я не платил проценты на полную основную сумму за последние 6 или 7 дней). дней).
По сути, вы просто гарантируете, что ваш ежемесячный платеж будет зачислен как можно раньше, а не платите на месяц вперед.
@chepner, даже откладывать несколько центов в месяц немного лучше, чем класть деньги на расчетный или сберегательный счет, который практически не дает мне процентов (например, 0,01% годовых, что означает 10 центов в год на мои 1000 долларов). Если мой ежемесячный платеж всегда можно будет зачислить по крайней мере за 30 дней или даже за 60 дней до установленного срока, я полагаю, что это позволит мне экономить проценты (около 1 доллара в месяц?), пока мне не понадобятся деньги.
Я не думаю, что вы можете зачислить платеж на 60 дней вперед. Если вы делаете платеж так далеко вперед, они, вероятно, просто удерживают деньги до тех пор, пока не пройдут все предыдущие платежные циклы, а затем применяют их. Вероятно, вам лучше положить деньги на свой счет, а затем добавить дополнительные 80 долларов в месяц к минимальному платежу.
Вы должны иметь возможность просмотреть выписку из банка (предположительно на веб-сайте), в которой указана дата оплаты, текущий баланс и сумма, уплаченная в счет основного долга, процентов и условного депонирования. Если вы попробуете один платеж, вы сможете сказать, когда он был применен. Если они применят его к балансу без промедления, они, очевидно, немного сэкономят на процентах.
Дело не только в том, сколько вы можете заплатить сейчас. Это зависит от личного выбора и обеспечения того, чтобы вы могли продолжать платить, если вам не будут платить в течение месяца или нескольких месяцев. По крайней мере, для психического здоровья и стресса лучше иметь эту страховочную сетку на своей стороне. Где вы его контролируете. Как только вы дойдете до этого этапа, подумайте о том, чтобы любой ежемесячный излишек выплачивался в качестве денежного чека в конце месяца. Но всегда старайтесь иметь достаточно на черный день, например, потеря работы, необходимость сантехника и т. д.
На что бы вы еще их потратили? Ваш вопрос довольно резко касается этого.
Если экстраполировать этот вопрос, то это еще один вопрос (и, возможно, он должен быть) о законности начисления процентов на авансовые платежи. Есть ли предел? Например, что, если вы решили платить по ипотеке один раз в год, а не ежемесячно. Если вы вносите предоплату за 11 месяцев 1 января, имеет ли право ипотечная компания взимать те же проценты в течение следующих 11 месяцев, как если бы вы этого не делали?

Ответы (4)

Это неплохая идея, но она предполагает более широкую проблему с вашими личными финансами. Это предполагает, согласно комментариям, что досрочные платежи отодвигают дату вашего следующего платежа и не применяются к основной сумме.

Было бы лучше иметь привычку держать деньги на сберегательном счете под вашим контролем, который используется в качестве буфера, вместо того, чтобы позволять кому-то другому держать ваши деньги. Ближайшей целью должна быть оплата счетов за текущий месяц за счет дохода за предыдущий месяц, а более долгосрочной целью является наличие резервного фонда, который может поддерживать вас по крайней мере в течение нескольких месяцев.

Внесение дополнительных платежей по основной сумме ипотечного кредита — хорошая идея, если вам нечем заняться с дополнительными деньгами (например, создать резервный фонд или погасить долг с более высокими процентами). Некоторые предпочитают инвестировать, а не досрочно погашать ипотечный кредит.

Я не знаком с ипотечным подходом, при котором вы экономите деньги, делая ежемесячные платежи раньше, но если ваш кредитор действительно применяет ваш платеж досрочно, может быть некоторая экономия процентов. Если вы заплатите за 30 дней до установленного срока, и они произведут оплату немедленно, вы сэкономите около 1/12 апр. * основная часть платежа за этот месяц. Скажем, 500 долларов вашего платежа являются основной суммой (не знаю, как далеко вы продвинулись по ипотеке), это 1,67 доллара, которые вы сэкономите. Если вы сохраните это в течение года ~ 20 долларов, то есть, если у вас нет способа заработать 2% на 1000 долларов, тогда это прилично, и это действительно служит буфером, поэтому это имеет смысл как часть вашего резервного фонда / плана. Если они не применяют платеж немедленно и экономят вам проценты, тогда лучше сделать что-то еще с наличными.

Спасибо за ваш комментарий! Других долгов у меня нет, и на моем сберегательном счете есть резервный фонд. Теперь мне интересно, могу ли я использовать 1000-2000 долларов из этого фонда, чтобы «генерировать некоторый интерес» в смысле экономии процентов по моей ипотеке с возможностью гибкого получения их обратно, когда мне это нужно. Большинство инвестиций сопряжено с некоторыми рисками, но моя «инвестиция» должна быть безрисковой.
Да, я имею в виду применение платежа, скажем, на 30 дней раньше. Я понимаю, что только основная часть моего платежа поможет сэкономить проценты. Благодарим Вас за разъяснения!
Я пытался сделать это с автокредитом несколько лет назад, и единственное, на что это может указывать, это на то, что у меня есть склонность чрезмерно оптимизировать свои личные финансы.
@Zuriel Я думаю, что более распространенный способ сделать это - что-то вроде лестницы облигаций.

Если вы не планируете пропускать платеж в будущем, вам будет лучше доплачивать к основной сумме, а не «банкировать» платеж досрочно. Если вы «банкируете» платеж досрочно, я предполагаю (но могу ошибаться), что к платежу будет применяться та же сумма к основной сумме и процентам, как если бы вы заплатили его вовремя. Если вы пропустите свой платеж, будет применен ранее «банковский» платеж, и вы не получите никаких штрафов за просрочку платежа. Но ваш график амортизации не изменится .

Если вместо этого вы примените дополнительный платеж к основной сумме, то ваша основная сумма будет уменьшена больше, чем первоначально запланированный график амортизации, что уменьшит ваши проценты в будущем . «Недостатком» этого является то, что у вас больше нет «банковского» платежа, который вы можете использовать, чтобы пропустить один в будущем, но он работает так же, как вы внесли его на сберегательный счет 4%, за исключением того, что вы не можете « снять» его до тех пор, пока вы не погасите ипотечный кредит (что было бы примерно на месяц раньше, если бы вы не рефинансировали).

Спасибо за ответ! Просто уточню: как вы думаете, моя стратегия сэкономит деньги на процентах или просто позволит моему кредитору получить мои деньги досрочно без процентов?
Если вы вносите предоплату, то да, это сэкономит вам проценты ( примерно дополнительная сумма, умноженная на вашу процентную ставку за первый год, а затем уменьшится после этого). Сумма вашего платежа будет такой же, так что экономия на процентах будет реализована в виде большей доли в вашем доме (которую вы не сможете получить, пока не продадите или не рефинансируете)
Спасибо! Заплатив, скажем, 1000 долларов за месяц вперед, я действительно вношу предоплату по своему принципу. Например, 300 долларов из этих 1000 долларов будут выплачены в счет основного долга.
купить Вы продолжаете производить платежи в установленный срок? Если это так, то, в конце концов, вы фактически платите 1000 долларов в счет основного долга, поскольку у вас будет меньше начисленных процентов на следующий запланированный платеж.
Я продолжаю вносить платежи за месяц до (не в) установленный срок, пока мне не понадобятся мои 1000 долларов.
В этом случае вы можете не сохранять проценты - это зависит от того, как банк рассчитывает процентную часть. Даже если бы вы могли, вы бы вернули часть процентов, если пропустите платеж, поскольку при повторном запуске с вас будут взиматься проценты за два месяца. Если вы хотите вернуть эти 1000 долларов, не вносите предоплату . Просто сохраните его и откажитесь от экономии 3 долларов в месяц на процентах.
Подумайте об этом так: вы никогда не пропускаете платеж; всегда есть оплата первого числа каждого месяца. Вы просто организуете дела таким образом, чтобы между моментом отправки платежа и моментом, когда он, наконец, должен быть, прошло больше времени.

Чтобы расширить ответ DStanley : мне нравится возиться, проверять идеи, которые у меня есть, и смотреть, как все работает. Однажды я сделал кое-что, что, кажется, подтверждает его ответ на 100%. Я отправил в банк ипотечные платежи за 3 месяца. Я специально не указал, что это была предоплата основного долга, но фактически отправил 3 платежных купона. Это можно сделать, если вы отправляетесь в длительную поездку. На 4-м месяце я проверил свой баланс и отметил, что он именно такой, как указано в распечатанной мною таблице амортизации, т.е. такой же, как если бы я вовремя вносил платежи.

Как ни странно, для этого типа кредита банк не обязан кредитовать счет на ежедневные проценты, причитающиеся или сэкономленные. Досрочный платеж, каким бы ранним он ни был, не экономит проценты, в то время как платеж до X дней (обычно 15?) не влечет за собой штраф за просрочку платежа.

Какое-то время у меня был кредит под залог дома, странный продукт, у которого не было новой кредитоспособности, с более высокой процентной ставкой, но с нулевыми затратами на закрытие. Это сослужило мне хорошую службу, когда ставки все еще быстро падали, но я не был готов назвать дно. Это позволило мне бесплатно снизить процентную ставку с 6,5% до 5%, в то время как 30-летняя фиксированная ставка составляла около 4%. Безубыточность по затратам на закрытие составляла более 2 лет по этой обычной ипотеке, и тогда не было смысла делать это.

Этот кредит действовал именно так, как вы предложили. т.е. платежи зачисляются в день их поступления. «Предоплата» на месяц вперед продвинула дату следующего платежа, а также привела к экономии при сравнении остатка в 3-м месяце с первоначальной амортизацией.

Подводя итог: в США обычные ипотечные кредиты не работают так, как вам хотелось бы, но кредит под залог недвижимости (не HELOC), похоже, работает именно так.

Он может варьироваться в зависимости от кредитора. В моей жизни было два автокредита. Первый работал по схеме ОП: досрочные платежи снижали начисленные проценты и сдвигали срок платежа. Во-вторых, досрочные платежи только снижали проценты и никогда не отодвигали дату платежа дальше, чем на месяц. Ипотечные кредиты регулируются в большей степени, чем автокредиты, но в правилах может быть достаточно места для маневра, чтобы позволить банкам выбирать тот или иной вариант.
Мой кредитный союз США разрешает это, хотя они пошли на 3-месячный максимальный платеж, потому что им стало трудно понять это или что-то в этом роде. Я был на 3 года вперед по ипотеке, и мог бы вообще перестать платить на 3 года, если бы они недавно не навязали это. Но обязательно читайте договор и задавайте вопросы. Некоторые кредиты будут рассматривать это как регулярный платеж, в то время как другие, такие как мой CU, будут применять платеж к любым ожидающим процентам, а остальное применять к основной сумме в день получения.

Стоит ли вносить один дополнительный ежемесячный платеж к ипотеке?

Если это действие не изменит график амортизации, то финансовой выгоды не будет.

Было бы разумнее открыть резервный фонд на отдельном сберегательном счете и добавлять по 1000 долларов каждый год, или, предпочтительно, 75-100 долларов в месяц, пока вы не соберете удобный резервный фонд.

Таким образом, вы действительно обретете финансовую ответственность, а не создадите иллюзию ее.

Если у вас уже есть резервный фонд, внесите 1000 долларов в счет погашения основной суммы ипотечного кредита.

Стоит ли вносить один дополнительный ежемесячный платеж к ипотеке?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v