Внести дополнительные платежи в счет почти оплаченного дома или нового дома?

У нас с женой два дома: в одном живут ее родители, и у него осталось всего 4,5 года выплат по ипотеке, в другом мы живем, и у него всего 2 года ипотечного кредита на 30 лет. Она вносит дополнительные платежи за 4,5-летний дом в течение многих лет, поэтому он будет погашен примерно на 10 лет раньше. Большая часть ежемесячного платежа теперь составляет основную сумму, и, по моим оценкам, если она продолжит дополнительные платежи, она окупится только примерно через 4 года. Обе ипотеки имеют одинаковую процентную ставку. Должны ли мы направить эти дополнительные платежи на 2-й дом? Это даже не имеет значения?

Вы в США? Вы перечисляете? Если нет, ваша ипотека представляет собой валовую процентную ставку, но проценты от аренды компенсируют доход от аренды. Это может изменить ситуацию.
@JoeTaxpayer OP, кажется, из Атланты, так что, я полагаю, из США.
@JoeTaxpayer, почему вы думаете, что у них есть доход от аренды? Плакат сказал, что ее родители живут в доме. Может быть, они платят арендную плату, а может быть, и нет.
@Jay - я спросил, были ли они в США. В США, если у меня есть дом и в нем живет семья, как описал Тим, арендная плата начисляется независимо от перевода денег. А для арендного дома есть амортизация и т. д. Это арендная плата, хочет он этого или нет. По крайней мере, так скажет налоговая служба.
@JoeTaxpayer Хм, я не думаю, что это правда. Публикация IRS 527 содержит мучительные подробности об определении того, когда вы используете арендованное имущество для «личного использования», и говорит, что вы не можете вычесть расходы, понесенные во время личного использования, включая правила пропорционального распределения таких вещей, как страхование и ипотека. Личное использование явно определяется как использование родителем или бабушкой и дедушкой. (Раздел 5 этого паба.) Я не вижу в этом пабе ничего о начисленной арендной плате. Конечно, это может быть в каком-нибудь другом пабе IRS, но кажется парадоксальным сказать, что вы должны платить налоги на вмененную ренту, но не можете...
... вычесть расходы. (Не то чтобы правила IRS обязательно были справедливыми.)
Они не платят арендную плату (нет возможности сделать это). Я надеялся, что как только он будет погашен, мы сможем сделать обратную ипотеку, чтобы капитал не был связан и не работал на нас, но я считаю, что это не вариант.

Ответы (3)

Каковы процентные ставки? если они от 10 лет назад, они могут быть очень высокими. Я хотел бы проверить с кредитным союзом для 5-летнего кредита на 2,8% годовых. Погасить обе ипотеки с ним. И платить 5-летний кредит в течение 5 лет или меньше. Я бы не стал платить досрочно, потому что при 2,8 это почти бесплатный кредит из-за инфляции и дохода, который вы можете получить на свои дополнительные деньги, покупая активы с низким уровнем риска.

Обе ставки одинаковы, около 3,8 процента.
Хорошо, это отличное число. Лично у меня 4% по двум ипотекам на два дома, я на них 3й и 2й год. Я не буду платить ни цента сверх минимума. В прошлом году я заработал 17% от своих инвестиций, а в этом году я заработал 9,69%. Не ожидайте, что я буду получать 4% от своих инвестиций каждый год, но мне это и не нужно. Через 10 лет я могу заработать более 4% на компакт-дисках, иначе инфляция составит от 2% до 3%, накапливаясь десятилетиями. Это действительно не влияет на вас, потому что у вас не так много времени осталось на эти ипотечные кредиты, но больше времени для других людей, чтобы читать. Не забудем, что и ваш интерес к списанию тоже.

При условии, что процентные ставки схожи, а переплаты по ипотеке вы все равно хотите, то лучший вариант – вложить весь капитал (доступный для переплаты) в ипотеку, у которой остался самый длительный срок .

В большинстве случаев это будет ипотека с наибольшим остатком основного долга, как в вашем случае это ипотека на 30 лет.

Причина этого:

  • если вы переплатите 1000 долларов по ипотечному кредиту за 4 года до конца. Поскольку это переплата, полная сумма в размере 1000 долларов приходится на выплату основного долга. Таким образом, вы сохраните процентную ставку (3,8% от вашего комментария) на 1000 долларов в течение следующих 4 лет: 1000 долларов * 0,038 * 4 = 152 доллара.

  • если вы переплатите 1000 долларов по ипотечному кредиту за 30 лет до конца. Снова полные 1000$ выплачивают основной долг. На этот раз вы не будете платить процентную ставку по 1000 долларов в течение 30 лет: 1000 долларов * 0,038 * 30 = 1140 долларов.

Таким образом, заплатив ту же сумму по самому длинному ипотечному кредиту, вы уже сэкономили эквивалент одного или двух ежемесячных платежей по этому ипотечному кредиту. Экономия на самой короткой ипотеке не так привлекательна.

Поскольку ваши процентные ставки схожи, вы можете применить простой коэффициент для сравнения любой переплаты по двум ипотечным кредитам: соотношение времени, оставшегося на ипотеку. R = 30 (лет) / 4 (лет) = 7,5

Это означает, что любая переплата по длинной ипотеке сэкономит вам в 7,5 раз больше денег, чем аналогичная переплата по короткой ипотеке. А теперь выбирай ;-)

Вы игнорируете тот факт, что в вашем первом сценарии меньший кредит будет погашен раньше, и его платежи затем могут быть применены к более крупному. Если вы примете это во внимание, вы увидите, что оба сценария эквивалентны.

Если процентные ставки одинаковы, это не имеет значения, если предположить, что ипотечные кредиты имеют одинаковый налоговый режим (если вы получаете налоговые льготы по одному, но не по другому, ситуация меняется). И: как только меньший кредит будет погашен, вы должны применить его платежи к другому.

Независимо от того, куда вы вложите дополнительные 1000 долларов США, это всегда будет экономить вам 38 долларов США в год за каждый год, пока оба ипотечных кредита не будут выплачены.

Внести дополнительные платежи в счет почти оплаченного дома или нового дома?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v