Даже на плохом рынке в течение 30 лет стоимость недвижимости не будет всегда расти? Всегда ли это верная ставка? Если нет, что следует учитывать инвестору или покупателю?
Нет, действительно нельзя. Посмотрите на Детройт, который за последние несколько десятилетий потерял миллион жителей. Есть много недвижимости, которая не пойдет ни за что, как она была продана.
Другие рынки очень рискованны, например, Флорида, где спекулянты слишком сильно завышают цену, чтобы она была стабильной. Вы должны обязательно покупать на спаде.
Многие падения цен на недвижимость маскируются, потому что продавцы просто не продают, поэтому вы действительно не знаете, насколько низкая цена, если вам абсолютно необходимо продать.
В целом, во всяком случае, в большей части Америки вы можете ожидать, что недвижимость будет идти в ногу с инфляцией, но не намного лучше. Доход от аренды или кредитное плечо (если вы покупаете с ипотекой) составляют большую часть доходов. Однако на городских рынках, которые получают приток людей и промышленности, недвижимость действительно может опережать инфляцию, но количество рынков, на которых это происходит, невелико.
Кроме того, если вы смотрите на это строго как на инвестиции (в отличие от вопроса «Стоит ли владеть собственным домом?»), вам придется возместить множество дополнительных расходов, от налогов на недвижимость до счетов, головная боль при аренде и т.д.
Это такая же инвестиция, как и любая другая, и к ней следует подходить с такой же осмотрительностью.
Недвижимость — плохая инвестиция, потому что:
Аренда дома и покупка дома, при прочих равных условиях, в долгосрочной перспективе довольно схожи по затратам (если вы можете заставить себя инвестировать потенциальный первоначальный взнос). Итак, купите дом, если вы хотите пользоваться преимуществами домовладения. Купите дом, если вам нужно застраховаться от роста цен на жилье (например, у вас фиксированный доход, и вы не смогли бы справиться, если бы арендная плата увеличилась в разы, когда экономика нагрелась). Может быть, вы купите дом, если у вас высокая налоговая категория, чтобы не облагаться налогом на вмененную арендную плату, если это сработает (проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом).
Но не считайте это отличным инвестиционным инструментом. Доходность средняя, а профиль риска не такой привлекательный.
Недвижимость — это всегда интересная динамика. В большинстве случаев цены всегда росли.
Цена в основном является функцией спроса. Иногда спрос искусственно раздувается в течение краткосрочного периода и может быстро снизиться из-за корректировок. Во время рецессии рынок жилья обычно замедляется. Есть несколько редких случаев, когда определенные области никогда не восстанавливаются (см. Кризис субстандартной ипотеки, Кризис сбережений и кредитов , где существует множество нежелательных свойств). Что следует учитывать:
Я удивлен даже слышать этот вопрос при нынешнем состоянии девальвации недвижимости.
Одна вещь, которую я добавлю к другим ответам, - это убедиться, что вы делаете истинное сравнение яблок / яблок с другими инвестициями при рассмотрении недвижимости. Вы не можете просто вычесть цену покупки из цены продажи, чтобы получить рентабельность инвестиций.
Недвижимость имеет очень большие расходы на содержание, которые необходимо учитывать при любом расчете рентабельности инвестиций, включая:
Еще один момент: дом, в котором вы живете, следует рассматривать не как инвестиции, а как расходы. Вы должны быть в состоянии ликвидировать инвестиции и получить свой доход. Если вы не планируете вернуться к своим родителям, вам всегда будет нужно жилье, поэтому вы никогда не сможете по-настоящему обналичить эти инвестиции, за исключением, возможно, понижения вашего образа жизни или обратной ипотеки.
При прочих равных условиях владение основным местом жительства почти всегда является хорошей инвестицией в долгосрочной перспективе.
Почему? Потому что вам нужно где-то жить, и аренда, особенно долгосрочная аренда, которая важна, когда у вас есть дети в школе и т. Д., Как правило, находится на том же уровне, что и ипотека на большинстве рынков. Отдав 1500 долларов арендодателю, я получу 30 дней жизни где-нибудь. Предоставление банку 1500 долларов дает мне место для жизни и долю в активе, который требует обслуживания, но всегда имеет внутреннюю ценность.
Детройт — это одна крайность, Манхэттен или Силиконовая долина — другая крайность в сфере недвижимости… все остальное находится где-то посередине.
Что не всегда является хорошей инвестицией, так это спекуляции высокоэластичной «инвестиционной собственностью», такой как загородные дома, в качестве любителя. Это цикличный рынок, но наше внимание слишком мало, чтобы это осознать. Как показывают большинство других ответов на этот вопрос, люди склонны падать духом и видеть все проблемы с недвижимостью, когда рынок не очень хорош. И наоборот, люди видят только положительные стороны и не обращают внимания на проблемы, когда рынок высок.
Как отмечает Ишани , при покупке дома всегда нужно проявлять должную осмотрительность. Как я упоминал в этом предыдущем посте
Я настоятельно рекомендую прочитать эту книгу о покупке дома, связанную с Wall Street Journal — она ясно описывает преимущества и проблемы владения домом. Один ключевой вывод, который я сделал, заключался в том, что дома в среднем имеют «доходность» наравне с казначейскими векселями.
Лучше всего купить дом, если вы хотите жить в доме, а не думать о нем как о «отличной инвестиции». И это, безусловно, стоит 4-6 часов, необходимых для прочтения книги от корки до корки.
Есть аспект недвижимости, который недостаточно обсуждается. Когда вы принимаете во внимание все факторы, в долгосрочной перспективе это почти не отстает от инфляции. Три фактора:
Теперь, когда вы нормализуете все это, подсчитав «отработанные часы», необходимые для оплаты среднего дома, вы обнаружите почти ровную линию чуть более 40 или около того часов оплаты в месяц.
Джей Би Кинг