Как постепенно инвестировать в недвижимость без лишнего риска?

Друг, которого я знаю около 8 лет, недавно попросил у меня совета, и я не знал, что ответить. Мне стало любопытно, и я решил посмотреть, могут ли другие внести свой вклад.

Предыстория: он и его жена делят 3 ипотечных кредита. У M1 осталось около 40 тысяч долларов, и недвижимость используется для проживания родственника без арендной платы (их это устраивает). У M2 осталось около 350 тысяч долларов, и недвижимость сдается в аренду с доходом от аренды, соответствующим ипотеке. M3 стоит около 260 тысяч долларов за недавно купленное основное место жительства.

Оба имеют работу, которая после ежемесячных платежей M1+M3 обеспечивает совокупный располагаемый доход около 2500 долларов. У них в основном типичные расходы среднего класса: платежи по кредитам на машину и колледж («несколько сотен в месяц»), коммунальные услуги, сотовые телефоны, типичное ведение домашнего хозяйства. Насколько я знаю, они участвуют в пенсионных планах работодателя. Он сказал, что у них также есть около 10 тысяч долларов на «черный день».

Его основная стратегия состоит в том, чтобы накопить богатство путем постепенного приобретения недвижимости.

Тем не менее, он обеспокоен тем, что берет на себя слишком много долгов, и не знает, как продолжать инвестировать в RE, контролируя при этом риск чрезмерного воздействия долга.

Вопросы:

  1. Задолженность по ипотеке слишком высока? Сдаваемая в аренду недвижимость находится на горячем рынке недвижимости, поэтому ее можно легко продать со значительным капиталом. Однако они предпочли бы сохранить его.

  2. Могут ли они позволить себе еще одну ипотеку и на какую сумму? (например, они рассматривают 50 тысяч долларов за небольшую хижину, которую можно было бы сдать в аренду).

  3. Сколько денег в идеале они должны откладывать в месяц? (укажите цель и обоснуйте)

  4. Помимо откладывания наличных денег, что может быть хорошим способом использования средств, чтобы убедиться, что деньги будут расти в цене и опережать инфляцию, а также добавят хороший бонус к пенсии?

  5. Сейчас им за 30. Если есть ОДНА ключевая стратегия или решение, которое они могли бы принять сегодня, что помогло бы им выйти на пенсию «раньше» (скажем, в середине 50-х годов), что это должно быть?

Приветствуются личные советы, а также любые ресурсы для чтения/самообразования. Спасибо.

Вы спрашиваете мнения с ограниченным объемом информации, что может быть в лучшем случае сложно, а в худшем опасно. Я бы посоветовал поговорить с сертифицированным специалистом по финансовому планированию, который лучше поймет текущую финансовую картину и цели человека, а затем поможет сформулировать план, который имеет для него смысл.
@DanielAnderson, спасибо за отзыв. Вы правы - я думаю, я прошу совета о том, что следует учитывать при попытке ответить на эти вопросы: какие действующие факторы следует учитывать? На какие еще вопросы моему другу нужны ответы, прежде чем он сможет получить хорошие ответы на заданные им вопросы? Хотя CFP или налоговые бухгалтеры могли бы ответить на многие вопросы на этих форумах, это не обязательно делает вопросы недействительными. Тем не менее, ваше мнение о том, что наиболее полный ответ, вероятно, исходит от CFP, хорошо принято.
Забавно, это было помечено как закрытое как "основанное на мнении". На мой взгляд, вопрос вполне закономерен, просто не хватает информации для ответа.
@JoeTaxpayer - отлично, так что это будет за информация?
1) Дети. Бездетная пара в возрасте около 30 лет либо не собирается их заводить, либо уже присматривается к службам доставки Stork. В любом случае дети оказывают огромное влияние на финансовое планирование.
2) Все ли их активы в ипотеке? Есть ли у них резервный фонд, кроме этих 10 тысяч на черный день (очевидно, это не годится на 6 месяцев, как некоторые предполагают)? Это располагаемый доход до или после коммунальных услуг? Может ли он быть использован для погашения части этого долга?
3) Сколько они должны по кредитам на колледж и машину?
@Mindwin, спасибо за вопрос, но я точно не уверен. Я был бы удивлен, если бы в сумме было больше 500 долларов в месяц, а возможно, и меньше (он учился в государственном университете, и их машины хорошо используются;)
@Mindwin, вы поднимаете хороший вопрос об использовании избыточного дохода для погашения непогашенной задолженности. Я сказал ему об этом, но не уверен, что он обратил на это внимание. Я думаю, что это помогает увидеть результаты на бумаге, поэтому я попытаюсь сделать некоторые цифры, чтобы помочь ему увидеть ощутимое влияние снижения основной суммы.

Ответы (2)

Задолженность по ипотеке слишком высока? Сдаваемая в аренду недвижимость находится на горячем рынке недвижимости, поэтому ее можно легко продать со значительным капиталом. Однако они предпочли бы сохранить его.

Учитывая нынешний доход, стресса нет. Однако в отсутствие каких-либо других ликвидных [наличных/почти наличных] активов, зафиксировать все в ипотечном кредите довольно дорого. Даже если недвижимость создает активы, это крайне неликвидные инвестиции. Иметь долг по таким инвестициям рискованно; если нет других вложений. По сути, сейчас все выглядит хорошо, но в случае кризиса погашение ипотечного долга требует много времени, а если это вынуждает распродавать долги, это сведет на нет любую прибыль.

Могут ли они позволить себе еще одну ипотеку и на какую сумму? (например, они рассматривают 50 тысяч долларов за небольшую хижину, которую можно было бы сдать в аренду).

Я думаю, они могут. Но должны ли? Или диверсифицировать в другие активы, такие как акции и т. д.

Помимо откладывания наличных денег, что может быть хорошим способом использования средств, чтобы убедиться, что деньги будут расти в цене и опережать инфляцию, а также добавят хороший бонус к пенсии?

Взаимные фонды / акции / слитки / 401K или другие подобные пенсионные планы.

Сейчас им за 30. Если есть ОДНА ключевая стратегия или решение, которое они могли бы принять сегодня, что помогло бы им выйти на пенсию «раньше» (скажем, в середине 50-х годов), что это должно быть?

Это мнение основано ... оно зависит от того, «какой у них образ жизни» и каким бы они хотели, чтобы их «образ жизни» был, когда они уйдут на пенсию. Им следует подумать о сохранении достаточного количества капитала, которое давало бы ежегодный доход, эквивалентный расходам на пенсию.

спасибо за информацию, это хорошее начало. Интересно, не могли бы вы порекомендовать какие-нибудь книги или онлайн-ресурсы, которые вы лично сочли полезными для планирования выхода на пенсию? Мой друг продолжает говорить обо всей этой недвижимости и других инвестиционных идеях, но, зная его личность, я думаю, что на самом деле он не хочет работать после 55 лет или около того. Все остальное — это просто средства, чтобы добраться туда в финансовом отношении. Как только денежный эквивалент всего капитала начнет приближаться к общей сумме, которая обеспечит разумный годовой доход, я не сомневаюсь, что он ликвидирует и будет жить за счет int/divds.

Чтобы инвестировать относительно небольшие суммы в рынок недвижимости, вы можете купить акции Real Estate Investment Trust (REIT), своего рода взаимный фонд. По общему признанию, это совсем другое дело, чем пытаться стать домовладельцем; меньший риск, но меньшая доходность.

Это интересный совет, и я передам его, спасибо. Тем не менее, мне интересно, возможно ли инвестировать более ощутимым образом, то есть в настоящие структуры, в которые вы можете постучать в дверь и сказать: «Да, это мое» — или, по крайней мере, «частично» мое — и в то же время защитить себя от личных долговая ответственность и риск, связанный с индивидуальной ипотекой. Я начинаю задаваться вопросом, существуют ли какие-либо структуры, которые позволяют небольшим группам совместно инвестировать, таким образом разделяя собственность, но также распределяя долговое бремя?
Редкий частный случай, наверное. Может быть.
Как постепенно инвестировать в недвижимость без лишнего риска?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v