Что могут/делают правительства для решения проблемы повышения цен на жилье иностранными инвесторами?

Во-первых, ваше предположение должно быть рассмотрено. Иностранные инвестиции сами по себе не увеличивают стоимость домов. Актуальной проблемой являются иностранные инвесторы, которые истощают предложение недвижимости, покупая недвижимость за границей в инвестиционных целях и сидя на ней, не сдавая ее в аренду . Пока местные жители могут продолжать покупать или арендовать недвижимость, принадлежащую иностранным инвесторам, это не имеет большого значения.

Имея это в виду, я знаю четыре инструмента политики:

1) Налогообложение собственности. Это может быть сделано в различных формах, и обычно принимает форму налога на имущество. Это делается в той или иной степени во многих странах. Администрация, которая собирает налог, может варьироваться от правительства до местного муниципалитета.

Два основных вопроса: вам нужна достаточно хорошая оценка стоимости собственности, и, поскольку она также влияет на местных жителей, ее можно рассматривать как несправедливый налог, поскольку он может также затронуть (не обязательно состоятельных) пенсионеров, которые приобрели свою собственность, когда цены были высокими. ниже.

Во Франции есть вариант этого, где они облагают налогом богатство (т.е. весь капитал). Если мне не изменяет память, их новоизбранный президент пообещал реформировать налог на богатство, чтобы он применялся только к непроизводительному капиталу.

2) Облагать налогом иностранных покупателей жилья как часть сделки, когда покупатель не проживает в стране. Это недавно было опробовано Британской Колумбией в попытке отбиться от иностранных инвесторов, которые истощали рынок недвижимости Ванкувера.

Кажется, это немного сработало, но явно не остановило пузырь . Более агрессивные иностранные покупатели по-прежнему вливают деньги (хотя и до 3% транзакций против 13% на пике) на рынок на стороне местных инвесторов (которыми, давайте начистоту, могут быть иностранные предприятия или тресты, созданные до избежать налога на транзакцию).

Вариантом этого является полный запрет покупок иностранцами, как описано в ответе SJuan. Проблема с обоими этими подходами одинакова: вы можете обойти закон, например, зарегистрировав местный бизнес и заставив бизнес купить недвижимость.

3) Налог на незанятую недвижимость. Это прямой налог на инвесторов в недвижимость, который удваивается как дополнительный налог на домохозяйства с высоким уровнем дохода, владеющие вторичной недвижимостью. (Последним явно это не очень нравится.)

Чтобы реализовать это, вы в основном облагаете налогом имущество, которое большую часть времени не занято. Для жилого дома вы можете определить последнее как чье-то налоговое место жительства. Темнее для коммерческой недвижимости.

Это пытаются сделать в штате Виктория в Австралии и в Ванкувере , Британская Колумбия. В Амстердаме есть такая небольшая вариация, в которой они штрафуют вторичных владельцев , которые не сдают свою собственность.

В Великобритании есть еще один вариант этого, в котором они облагают налогом вторичные дома ; то же самое, если мне не изменяет память, и Нидерланды в целом.

4) Защитить скваттеров. Это самый красочный вариант, который я знаю. По сути, скваттер, который находит недвижимость, которая оставалась незанятой в течение определенного периода времени, и каким-то образом ухитряется въехать, получает такую ​​же защиту, как и платный арендатор, и может оставаться до тех пор, пока не будет выселен по решению суда. Примерно так обстояло дело в Нидерландах до недавнего запрета на сквоттинг .

Что касается того, что работает...

Налогообложение собственности или собственного капитала мало влияет на цены на жилье, если судить по истории. Кроме того, технически это просто еще один налог, который касается и местных жителей, в том числе пенсионеров.

Я не думаю, что налогообложение иностранных покупателей может работать в долгосрочной перспективе, потому что его легко преодолеть, например, создав местный бизнес или расписав документы с местными членами семьи (например, вы можете дать им «ссуду» в обмен на предварительную продажу собственности). ).

Защита скваттеров может показаться диковинной, но она дает исключительные стимулы для того, чтобы дома, купленные в качестве инвестиций, содержались в хорошем состоянии и занимались арендаторами, в то же время вытесняя владельцев вторичных домов с горячих рынков.

Налогообложение незанятых домов имеет в меньшей степени тот же эффект, что и защита скваттеров. Я не знаю ни одного места, где бы он существовал достаточно долго, чтобы сказать, каким должен быть правильный уровень налогов, чтобы удерживать спекулянтов и владельцев вторичных домов от горячих рынков. Но на мой взгляд это единственный вменяемый долгосрочный вариант.

Я представлю альтернативную точку зрения Дениса.

Как правительства справляются с проблемой повышения стоимости жилья иностранными инвесторами...

Это интересный вопрос, судя по тому, как он сформулирован. Вы, кажется, подразумеваете, что правительство, по крайней мере, не часть проблемы. Давайте теперь посмотрим на остальную часть вашего вопроса:

... в таких странах, как США, Канада, Япония и т. д. Что страны сделали/могли бы сделать с точки зрения политики, чтобы справиться с этим? И насколько успешными были их попытки решить эту проблему?

Во-первых, я согласен с тем, что «иностранные инвесторы, взвинчивающие стоимость домов» имеют проблематичные последствия. Поэтому мы должны посмотреть, в каких странах и городах это происходит, а где этого не происходит, чтобы мы могли понять, почему это происходит.

Итак, приведу довольно известное исследование , вызвавшее некоторый ажиотаж, когда оно вышло. Этот парень сделал всю работу.

13-е ежегодное Международное демографическое исследование доступности жилья: «Высокие цены на жилье являются признаком не успеха города, а признаком неудачи… » . тот же фактор: ограничения предложения жилья».

Я имею в виду, я инвестирую в недвижимость, у меня есть арендаторы... и я согласен с ними на 100%. Дайте мне дешевое жилье, которое я могу купить и отремонтировать по современным стандартам, вести бизнес и размещать в нем людей, черт возьми! Но я уже давно перестал покупать, цены такие бешеные, что мне нужно 30-40 лет аренды, чтобы заплатить за кондо...

Еще цитаты:

Германия, пожалуй, страна с самым скучным рынком жилья в мире. Это место, где никогда ничего не происходит (по крайней мере, в том, что касается жилья). Цены на жилье в Германии остаются стабильными, и если бы не кризис евро и отрицательные процентные ставки, немцы, вероятно, все еще могли бы покупать дома по тем же ценам в реальном выражении, по которым они платили двадцать или тридцать лет назад.

История для других стран, таких как Австралия, Новая Зеландия, Великобритания и большая часть Соединенных Штатов, отличается. Там цены на жилье взлетели до небес (теперь недоступных). Мое собственное жилищное исследование было сосредоточено на этом различии: почему Германия (а также Швейцария) обеспечила стабильность жилищного строительства, чего не сделала большая часть англосферы?

Короче говоря, ответ на этот вопрос во многом зависит от того, как финансируются советы. В юрисдикциях, где местные лица, принимающие решения, могут получить выгоду от нового развития, они будут гораздо более заинтересованы в его реализации. В Германии и Швейцарии бюджеты советов во многом зависят от их способности привлекать новых жителей и налогоплательщиков. Вот почему обе страны традиционно имеют более отзывчивую и гибкую сторону предложения жилья. Доступные финансовые стимулы для планировщиков и советников в конечном итоге повлияли на цены на жилье.

Итак, вернемся к вашему вопросу: иностранные инвесторы завышают стоимость домов, потому что:

• Они ожидают, что цены продолжат расти по иррациональным причинам (например, это пузырь ).
• Они ожидают, что цены продолжат расти по рациональным причинам (т. е. они знают, что делают, и покупают в местах, где нехватка жилья вызвана политикой, ограничивающей предложение).
• Косвенные экономические причины, т.е. отмывание денег. Это отдельная проблема, и она должна быть устранена соответствующими правовыми средствами.

Приятно то, что все три могут быть решены с помощью одной и той же политики:

Позвольте предложению удовлетворить спрос , очистив и оптимизировав законодательство о землепользовании и отменив многие бесполезные правила.

Это делает цены стабильными, доступными и связанными с реальностью (то есть с ценами на строительство), как, например, в Германии. Это предотвращает пузыри, а также мешает инвесторам покупать жилье и оставлять его без арендаторов, ожидая, когда оно будет продано... потому что цены не растут, поэтому не будет никакого переворота. Не надеясь на удачу, вы должны либо сделать принадлежащее вам жилье прибыльным (сдав его в аренду), либо продать тому, кто это сделает. Это означает, что эта жилая единица служит своей цели, поскольку в ней живут люди.

Это также разблокировало бы рынок.

К сожалению, возвращение к реалистичным ценам на жилье будет означать, что многие люди потеряют много денег, поэтому большинство предпочтет статус-кво, даже если он неустойчив.

Это произойдет только после того, как будет внедрена достаточно надежная схема, гарантирующая, что все убытки, понесенные банкстерами, будут быстро переведены на налогоплательщиков.

А теперь я немного обрушу предложения Дениса (пожалуйста, не обижайтесь, я вижу, вы их изрядно покритиковали):

Налогообложение собственности.

Разумно, если он используется для оплаты, например, дорог. Неразумно, если это наказание: отбивает охоту к строительству, увеличивает дефицит, грабит у местных, а богатые просто купят в другом месте.

Во Франции есть вариант этого, где они облагают налогом богатство (т.е. весь капитал).

ДА МЫ МОЖЕМ! Этот налог известен тем, что убеждает богатых платить налоги где-нибудь еще, например, в Швейцарии. Обычно они также перемещают свои компании и имущество... как это сделали несколько моих приятелей... Результатом является чистая потеря налоговых поступлений, рабочих мест и инвестиций. Капитал — очень ценная вещь, потому что именно он открывает бизнес и создает рабочие места. Его рост следует поощрять, а не наказывать по идеологическим причинам. Так что хуже, чем бесполезно.

Налог на иностранных покупателей жилья в рамках сделки, когда покупатель не проживает в стране.

Почему бы и нет, но, как вы упомянули, его можно взломать с помощью местных подставных лиц.

Я бы предложил вариант: дать понять, что в случае привлечения иностранных инвесторов будут подозреваться в отмывании денег, и что все будет перепроверено.

Налог на незанятое имущество.

Подразумевается, что правительство имеет право решать, что вам делать с вашей собственностью, что аморально.

Также неэффективен, потому что не устраняет первопричину проблемы. На практике незанятая недвижимость представляет собой либо вторичное жилье (с которого уже уплачивается налог на недвижимость), либо объекты, которые не выставляются на продажу по какой-либо другой причине (законная блокировка, наследование, ремонт и т. д.). Каждый раз, когда я вижу реальную статистику по этому поводу, знаменитое «огромное количество свободных домов» на самом деле пшик. Это не мешает некоторым фракциям политического спектра бесконечно разглагольствовать об этом.

Еще одна причина, по которой некоторые квартиры пустуют, заключается в том, что законодательство об аренде настолько чертовски сложное (и очень рискованное), что некоторые люди просто не будут заморачиваться.

Например, я знаю о нескольких свободных квартирах между мной и моей другой злой семьей и друзьями-арендодателями:

• Два находятся в ремонте, и еще не закончены.
• Три между арендаторами, скоро будут заселены. Сейчас время года, когда студенты слоняются друг к другу, так что, естественно, это подразумевает свободное жилье.
• И последний... о боже... этот принадлежит моим родителям и уже много лет пустует...

Это связано с тем, что рента, которую они получат от него, переместит их в другую бюджетную категорию, и чистый результат будет МЕНЬШЕ общего дохода после уплаты налогов, чем оставление единицы пустой. Я считаю это очаровательно глупым, но что поделаешь...

Не могу позволить другу жить там бесплатно, потому что это будет считаться для них подарком, равным стоимости аренды, поэтому друг должен будет заплатить налог с этого (не шучу!), а наши местные головорезы IRS сразу заподозрят немного денег. платежи были задействованы и сойдутся, как четыре всадника.

Кроме того, мы не можем продать его, потому что здание находится на реконструкции.

И правительство вмешалось, чтобы «помочь», предоставив «субсидии».

Прошло 4 года, а документы еще не готовы.

В результате здание похоже на зону боевых действий, все разрушено, в коридорах висят электрические провода под напряжением (но коммунальщики любезно предоставили наклейки "ОПАСНОСТЬ СМЕРТИ НЕ ТРОГАТЬ"). Ах, да, это также означает, что все квартиры внутри здания являются "неприличными" из-за несоответствия стандартам безопасности и, следовательно, незаконны для сдачи в аренду...

Мне также пришлось нелегально проникнуть внутрь и починить несколько прохудившихся окон в коридорах, потому что, поскольку бумажная работа еще не закончена, никто не мог решить, кто будет платить за это, или даже если бы мы могли поручить подрядчику исправить эти чертовы окна. дырявые окна.

Защищайте скваттеров

Против прав собственности, таким образом, аморально. Кроме того, это больше влияет на средних / бедных людей, поскольку богатые и влиятельные всегда найдут способ выгнать скваттеров.

Эпилог

Недоступное жилье вызывает массу проблем и во многих отношениях снижает уровень жизни, например: несколько детей живут в маленьких спальнях, не могут переехать, чтобы найти лучшую работу, или просто устроиться на работу вообще, или учиться, теряют часы в транспорте каждый день и т. д. Это некоторые из видимых эффектов.

Кроме того, поскольку я сам являюсь инвестором в недвижимость и совсем не леваком, я расскажу о других второстепенных и менее заметных эффектах, которые вы, возможно, упустили.

Во-первых, долги делают людей рабами. Когда твой босс узнает, что у тебя огромная ипотека, ты не собираешься увольняться... он владеет тобой. Кроме того, люди с долгами, которые все еще надеются выплатить свои кредиты, не склонны бунтовать или протестовать против своего правительства. Они замолкают и идут на работу. Это важный момент для понимания того, почему правительству нужно много домовладельцев, желательно в долг. Их легче контролировать.

Во-вторых, на здоровом рынке жилья, используя данные моего приятеля в строительном бизнесе:

• Средняя приличная жилая единица будет стоить, скажем, X евро за м2 (около 1500-2000 евро с учетом затрат на строительство и т. д.).
• Элитная квартира будет стоить в 2-3 раза дороже за м2, потому что многоэтажек не так уж и много, куда поставить пентхаус с джакузи с видом на город...
• И неизолированный, заброшенный кусок дерьма будет стоить в 2-5 раз МЕНЬШЕ , вплоть до цены земли.

Это статистическое распределение цен больше не существует на рынке, где цены были «сжаты» до недоступных пределов.

В таком случае заброшенное дерьмо тоже достигает безумных цен. Это означает, что средний джо облажался, но настоящие бедняки облажались полностью.

Также нет стимула добавлять теплоизоляцию или ремонтировать, так как это не сильно повышает цену.

Я закончу на ноте холодного юмора: закон против дискриминации.

Когда 40 человек хотят квартиру, мне придется разочаровать 39 из них.

Все они имеют право подать на меня в суд за дискриминацию. Если только я не выберу самого богатого. Если я это сделаю, я автоматически выиграю в суде, потому что выручка — практически единственный критерий, по которому мне разрешено сортировать кандидатов и не попасть в тюрьму.

Угадай, что получится ;)

РЕДАКТИРОВАТЬ

SJuan76 прав, похоже, что за последние несколько лет на немецком рынке действительно произошли какие-то действия. Я имел в виду 3 десятилетия до этого, когда Германия избежала пузыря:

Очевидное решение, казалось бы, состоит в том, чтобы поощрять строительство большего количества жилья. Увеличьте предложение, и цены/наличие могут вернуться к норме. «Инвесторы» только ухватываются за ситуацию, когда предложение жилья искусственно ограничено , и они видят в этом (правильно) возможность заработать деньги.

Самая большая проблема с этим в США, как правило, зонирование. Жилье с высокой плотностью застройки имеет здесь очень плохую репутацию, до такой степени, что законы о зонировании в большинстве городов специально написаны, чтобы препятствовать этому.

Проблема в политике в том, что есть возможность физически , а есть возможность политическая . Сейчас в большинстве таких мест ( стереотипным примером является Сан-Франциско ) стремление к массовому дешевому жилью — хороший способ для политика потерять работу. Отношение общественности к застройке с высокой плотностью застройки должно измениться, прежде чем какому-либо политику будет позволено изменить стратегию зонирования.

Помимо ответа Дениса, есть еще более ограничительные меры, вплоть до прямого запрета иностранцам покупать дома. Несколько примеров:

• Дубай разрешает иностранцам, не входящим в Совет сотрудничества стран Персидского залива, покупать недвижимость только в специально отведенных для этого зонах .

• В более западном примере Дания позволяет иностранцам покупать недвижимость только в том случае, если они могут доказать, что Дания является «центром вашей жизни» .

Стоит отметить, что даже при наличии таких законов на цены могут влиять внешние факторы. Например, если будет глобальный экономический кризис, то вырастет безработица, банки будут выдавать меньше ипотечных кредитов, а цены упадут; и наоборот, как только экономика восстановится, цены вырастут.

В то время как @Denis de Bernardy и @SJuan76 сосредоточились на политике, направленной на решение проблемы путем ограничения иностранных инвесторов, другим аспектом будет политика, направленная на увеличение предложения домов в этом районе. Особенно когда цены высоки, уже должны существовать стимулы для дополнительного строительства. Города и муниципалитеты могут использовать зонирование для продвижения новых районов в качестве районов для строительства новых домов. Если цена на определенные типы домов высока, они могут регулировать другие виды или предоставлять налоговые льготы компаниям, которые строят нужные типы.

Я просто хотел бы отметить, что налогообложение собственности не обязательно влияет на местных жителей так сильно, как на иностранцев. Если налог на имущество вытесняет другие налоги на доход, продажи или что-то еще, то иностранец не получает выгоды от снижения налога, но все же должен платить налог на имущество. Конечно, во многих местах делают прямо противоположное. Вместо того, чтобы перекладывать бремя с других налогов на налоги на имущество, они принимают законы, ограничивающие налоги на имущество в пользу налога с продаж или подоходного налога.

Город также может предоставлять услуги , которые сокращают расходы жителей, но не помогают людям, которые в нем не живут. Например, школы, вывоз мусора , канализация и водоснабжение — это общие услуги, которые приносят только пользу жителям.

Также возможно разделить налоги на землю и здания . Это помогает, потому что иностранные инвесторы чаще покупают землю без зданий или с паршивыми зданиями, которые они не улучшают. Таким образом , перенос бремени со зданий на землю перенесет его со всех на спекулянтов. Но это также смещает налогообложение с многоэтажек на дома для одной семьи, против чего выступают многие города.

Специальные налоговые льготы для местных граждан/резидентов могут освобождать от налогообложения определенное количество имущества. Это может сместить бремя с одиноких семей на многоэтажки. И поскольку иностранные спекулянты не могут претендовать на местное гражданство и вид на жительство, они не получают от этого выгоды, в то время как местный средний класс потенциально может. Хотя местные богачи также получают выгоду, они получают меньшую часть своих активов.

Территориальное налогообложение, при котором прирост капитала облагается налогом со всей местной собственности, независимо от того, где находится владелец, может способствовать тому, чтобы иностранные спекулянты получали меньшую прибыль при продаже. Поскольку местные владельцы уже платят налоги на прирост капитала, это переносит бремя.

Стоит отметить, что зонирование , как правило, приносит пользу богатым за счет среднего класса и бедных. Это позволяет богатым людям владеть домами для одной семьи в центре городских центров, в то время как более бедные люди не могут найти место для аренды. Районы с более слабыми законами о зонировании, как правило, имеют более доступное жилье по сравнению с местами с более строгими ограничениями.

Я считаю, что эти пункты могут помочь
: 1. Определите регион, в котором запасы исчерпаны, и помогите увеличить их.
Например, в определенном районе все дома стоимостью от 400 до 700 тысяч проданы, поэтому цены на них подскочили на 20 тысяч только за 2017 год.
2: Привлечь к ответственности различные веб-сайты, занимающиеся недвижимостью, когда они поддерживают завышенную цену (только потому, что какой-то богатый, иностранец или разочарованный человек переплатил за дом, весь дом в районе подорожает)
3: Принуждение с финансовой стороны, расследование банка случайным образом, когда они ценят дом и инспектора. Своеобразный дроссель.