Какие факторы следует учитывать при принятии решения о том, чтобы выбрать фиксированный срок в 15 лет или фиксированный срок в 30 лет?

Самый важный фактор: вы действительно собираетесь инвестировать разницу? Легко сказать, что вы это сделаете сейчас, но если у вас нет тонны дисциплины или какой-либо формы автоматического инвестирования, это трудно сделать на практике.

Еще одно соображение заключается в том, что 30-летний кредит обычно будет стоить вам больше в течение срока действия кредита из-за его продолжительности.

Другой вариант — взять 30-летний кредит и платить по той же ставке, что и при 15-летнем. Тогда вы сможете быстро погасить его, но у вас есть возможность делать меньшие платежи, чем обычно, в любой месяц, когда у вас есть финансовые проблемы. Чрезвычайная ситуация и нужны дополнительные деньги.

Ставки по ипотеке находятся на рекордно низком уровне. Фиксированная 30-летняя ставка теперь ниже 4%, если вы находитесь в группе 25% и перечисляете (государственный подоходный налог, налог на имущество, пожертвования, минимум), это будет стоить вам 3% после уплаты налога. Это уровень долгосрочной инфляции, фактически делающий эти деньги бесплатными.

Скорее всего, вы сможете получить в среднем гораздо большую прибыль, чем вам обходится эта ипотека. Эти темпы могут продлиться еще год или два, но в долгосрочной перспективе они являются аномалией.

ETF, такие как DVY (акции Dow с высокими дивидендами), приносят более 3,75%, 3,2% после 15% налога на прирост капитализации. т.е. вы получаете небольшой положительный доход и потенциал для прироста капитала. Если этот ETF вырастет всего на 3% в год, вся его прибыль превысит стоимость ваших денег.

Тем не менее, есть те, кто лучше спит с оплаченным аншлагом, независимо от тарифа. До такой степени, я читал тех, кто делает выплату своей ипотеки приоритетом перед финансированием их согласованных 401 (к). Хотя я могу догадываться, что вернется на рынок, но не могу знать, что произойдет на самом деле, глупо пропускать матч. Они считают, что рынок может рухнуть, я отвечаю, что 401 (k) должен иметь краткосрочный фонд, денежный рынок или доходность типа казначейских векселей, но 100% -ное совпадение - это не проблема.

Используя расчетные 4% для 30 и 3,5% для 15, платеж по 15-летней ипотеке будет на 50% выше, 1430 долларов (15 лет) для 200 000 долларов против 955 долларов для 30. Как это влияет на ваш бюджет? Есть ли у вас достаточный резервный фонд? Вы финансируете свой пенсионный план на достойном уровне?

В конце концов, нет правильного ответа, есть только тот, который подходит именно вам. Понимание остальной части вашей финансовой картины даст вам более подробные советы. Незнание вашей ситуации ограничивает ответы.

Изменить 30.06.2015. Когда я написал этот ответ, DVY торговался на уровне 48,24 доллара. Инвестированные 100 000 долларов принесли бы 3187 долларов в год после ставки налога на дивиденды в размере 15%. При цене 75 долларов за акцию в настоящее время инвестиции в размере 100 000 долларов будут стоить 155 472 доллара и принесут 5597 долларов за чистые 4757 долларов после уплаты налогов. Выбор в пользу DVY был бы выгоден с самого начала, теперь есть место для краха на 35% до потери денег.

В общем, имеет смысл выбрать 15-летний фиксированный срок, если вы можете себе это позволить, поскольку вы заплатите гораздо больше основной суммы, чем если вы выберете 30-летний.

Взгляните на таблицы амортизации по двум кредитам, имея в виду, что средний американец живет в доме 7 лет.

Лучший способ посмотреть на это так:

• Если бы вы полностью владели домом, стали бы вы брать под него кредит для инвестиций? (Вы хотите использовать свои активы?)

Я подозреваю, что большинство людей сказали бы «нет». У большинства людей нет времени, навыков или терпимости к риску, чтобы иметь возможность использовать капитал, равный стоимости их собственного дома.

Помните, что 15-летняя фиксированная процентная ставка немного ниже, чем 30-летняя фиксированная (разница 0,5–1%). Если у вас нет дисциплины, чтобы вложить каждый цент, оставшийся в вашем кармане, тогда вам лучше выбрать 15-летнюю ставку и более низкую ставку.

Есть еще один фактор, который следует учитывать при рефинансировании — оставшийся срок погашения кредита. Если у вас осталось 20 лет, и вы снова берете еще один 30-летний кредит, который продлевает срок, на который вы будете платить за дом еще на 10 лет. Вам, вероятно, лучше взять 20 или даже 15. Если это новый кредит, это не проблема, хотя, если вы переезжаете и покупаете дом в аналогичном ценовом диапазоне, это все же стоит учитывать. Моя цель состоит в том, чтобы мой дом окупился до того, как я уйду на пенсию (надеюсь, досрочно выйду на пенсию около 55 лет).