Насколько сложно продать дом, который сейчас находится в ипотеке?

Я собираюсь купить дом в первый раз. Я сделал кое-какую домашнюю работу, и, насколько я могу судить...

  1. Покупка дома в ипотеку в Кентукки несколько дешевле, чем аренда квартиры.
  2. Мне нужно довести свой кредитный рейтинг как минимум до 630, прежде чем кредиторы даже заговорят со мной.
  3. Мне нужно закончить выплату моей машины, которую я все еще должен около 4000 долларов в течение следующих 2 лет.
  4. Обычно это 30-летний срок.

Это та 4-я нота, которая беспокоит меня. Это идея взять на себя 30-летний долг. Я вижу, как люди с более низким доходом, чем я, покупают и продают свои дома направо и налево, в то время как я трачу большую часть своего дохода на аренду.

Насколько приверженным я должен быть до 30 лет? Я имею в виду, предположим, я живу там 5 лет и мне нужно переехать. Насколько сложно будет продать дом? Я имею в виду, я предполагаю, что это нормальный процесс, поэтому реальный вопрос в том, какие есть варианты?

В связи с этим, если в этой ситуации продать дом было легко, то что помешало бы мне продлить сроки, скажем, до 40 лет? Более высокий процент? Более высокие требования кредитного рейтинга? Просто риторический...

Чтобы уточнить, недвижимость в моем районе рядом с моим местом работы стоит от 230 000 долларов за приличный дом. С 30-летней ипотекой мои ежемесячные платежи будут почти такими же, как сейчас я плачу за аренду. Или меньше, если я найду более дешевый дом. Какие я вижу некоторые довольно приличные дешевые тоже. Точнее, я в районе Луисвилля.

Пожалуйста , используйте комментарии по назначению . Не давать частичных ответов.
Есть ли у вас планы пожить в этом районе какое-то время? Школа (для вас или семьи/детей) и так далее. Или вы планируете переезжать в другое место в ближайшее время/часто.
"что помешает мне продлить сроки, скажем, до 40 лет?" Ну, во-первых, не вы устанавливаете условия, а кредитор. А во-вторых, это было бы в принципе бессмысленно, существует закон убывающей отдачи, согласно которому ежемесячный платеж уменьшается все меньше и меньше по мере того, как вы продлеваете кредит последние 30 лет. Запустите несколько таблиц амортизации в электронной таблице, чтобы понять, что я имею в виду.
Когда вы покупаете дом, помните о фантомных расходах — они легко могут составлять не менее 1% от вашей покупной цены в год.

Ответы (7)

Это 100% рутина и происходит почти при каждой продаже дома.

Тот, у кого вы покупаете, вероятно, тоже должен ипотечный кредит!

Это обрабатывается во время закрытия и находится «за кулисами». Вы/ваша финансовая компания передает чек на полную стоимость покупки агенту условного депонирования , нейтральному посреднику, который обеспечивает надлежащий денежный поток. Агент условного депонирования делит деньги: (скажем) 76 000 долларов ипотечному кредитору продавца для погашения ипотеки; 6000 долларов США за комиссию риэлтора; и несколько других незначительных расходов на закрытие. Агент условного депонирования отдает продавцу то, что осталось, скажем, 15 400 долларов. Это типичный день в сфере недвижимости.

Так у продавца никогда не будет шанса «накосячить» и забыть выплатить ипотеку. Это обрабатывается для них.

Обратите внимание, что в этом примере продавец не преуспел; он, вероятно, был в невыгодном положении, например, ему пришлось продать дом через год или два после его покупки, поэтому он не увидел значительного повышения рыночной стоимости, у него не было времени на снижение основной суммы ипотечного кредита, и он довольно сильно разорился на закрытии. (которые представляют собой стоимость самой сделки купли-продажи : комиссионные риэлтора, поиск титула, страхование и т. д.)

Или, если уж на то пошло, продавец мог быть «плавающим», который купил это место 2 месяца назад за 80 000 долларов и вложил в него 9 000 долларов работы. Большая часть его валовой прибыли пошла на затраты на закрытие. Вот так вот.

Вы можете получить действительно сумасшедшие ипотечные кредиты

Вы упомянули ипотеку на 40 лет. Идея состоит в том, чтобы повысить вашу покупательную способность, чтобы на ту же ежемесячную плату можно было купить дом большего размера. Этого не существует, но есть много других экстремальных ипотечных продуктов. В 2005 году я покупал дом на рынке пузырей. Вот некоторые из ипотечных продуктов, которые они пытались продать мне.

  • Ипотека с регулируемой процентной ставкой — у них была низкая «тизерная» ипотечная ставка на срок от 1 до 5 лет, а затем она выросла до гораздо более высокой плавающей ставки , которая последовала за финансовыми рынками. Это для домов, которые вы собираетесь продать или рефинансировать до окончания тизерной ставки. Если вы остались дома, ваш платеж по ипотеке изменился вместе с рынками, эй .
  • Ипотека только с процентами - в этом случае вы вообще не соглашались платить основную сумму, только проценты - и опять же, это регулируемая ставка в зависимости от рынка.
  • Ипотека с отрицательной амортизацией - в этом случае ваш платеж меньше, чем даже проценты , поэтому ваша общая сумма долга увеличивается с каждым месяцем. Опять же, регулируемая скорость .
  • Вторые ипотечные кредиты означают, что вы можете купить с 5% предоплатой, 0% предоплатой или даже 3% кэшбэком (номинально на ремонт) . Обычно с регулируемой скоростью.

Цель всего этого заключалась в том, чтобы увеличить вашу покупательную способность . Позволяет вам купить дом побольше (или, точнее, сделать более высокую ставку на тот же самый маленький дом , чтобы вы могли победить другого парня, который делал то же самое. Вот как вы получаете пузыри на рынке жилья).

Идея состоит в том, что после того, как пузырь поднимет стоимость вашего дома до 125% ипотечного кредита, вы можете просто рефинансировать его в стандартную ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 20%.

Но, как вы, возможно, слышали из жилищного краха 2008 года , это опасно .

Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой — разве это не стандартно, что процентная ставка по ипотечному кредиту фиксируется на ограниченный период времени, а затем становится переменной? Или это что-то другое?
@gerrit Это, безусловно, совершенно стандартно в Великобритании (найти ипотеку без первоначальной скидки было бы проблемой), но я считаю, что Harper базируется в США, где это относительно новая сделка. Он упустил тот факт, что после того, как льготный период подходит к концу, человек просто переходит на новую ипотеку (не нужно переезжать).
ARM не новы в США, они просто не очень популярны. Подавляющее большинство ипотечных кредитов первой позиции в США (включая Кентукки, где находится OP) имеют фиксированную ставку. ARM, вероятно, составляют менее 10% ипотечных кредитов первой позиции в США прямо сейчас.
@dwizum Тогда (и там) этого не было. Если вы не использовали экстремальные ипотечные кредиты, то вы конкурировали с коллегами, которые были , и в результате у них был гораздо больший мешок денег, чтобы принести на стол. Они делали ставки, с которыми вы не могли сравниться.
Харпер: да, середина 2000-х была аномалией для США. Я обращался к комментарию @MartinBonner, который, казалось, подразумевал, что ARM были новыми в США, и сравнивал рынок США с рынком Великобритании, где они гораздо более распространены.
@gerrit Я думаю, вы имеете в виду период с фиксированной процентной ставкой , когда процентная ставка по кредиту не меняется. Ипотека с регулируемой процентной ставкой — это ипотека, в которой ежемесячная ставка погашения изменяется (с соответствующим влиянием на оставшийся срок кредита). Обычно это то, что должник может сделать, когда его финансовое положение меняется, и у него внезапно появляется более или менее располагаемый доход, но в этом ответе, кажется, упоминается конструкция, в которой кредитор может потребовать изменения ставки.
@gerrit, что говорит Филипп; Я называю это «тизерной ставкой», где это фиксированная ставка на первые 1-5 лет. Ваш ипотечный кредитор говорит: «О, не волнуйтесь, вы просто рефинансируете в этот момент». «Регулируемая» часть навязывается кредитором заемщику, вы просто однажды получаете письмо, в котором говорится, что ваш платеж по ипотеке теперь больше. Я не вдавался в кровавые подробности, но я подозреваю, что они не продлевают срок кредита, но вы платите основную сумму по графику, очевидно, просто больше процентов.
ARM совсем не странные. Если вы думаете, что действующая процентная ставка снизится, это хорошая сделка. Если вы думаете, что они будут расти, вы должны выбрать ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Если вы думаете, что общая тенденция процентных ставок в течение следующих 30 лет будет заключаться в том, что они будут снижаться, что ж, я уверен, что банк будет рад взять ваши деньги. Эти начальные ставки даже не всегда являются «тизерными». Они могут представлять собой вполне нормальную надбавку к ставке по федеральным фондам, которая все еще очень низка.
@АлексХ. Они не такие уж странные, но мне нужно было определить их, чтобы я мог ссылаться на них при определении IO и neg-am, поскольку они включают все эти характеристики ARM. Кроме того, все они являются способами повышения вашей покупательной способности, и все они добавляют к этому риск. И, как вы говорите, делать ставку на то, что процентные ставки снизятся, когда они уже близки к нулю, — это ложная ставка.
Честно говоря, под «40-летними сроками» я имел в виду «более низкие ежемесячные платежи».
Также по поводу ипотечных кредитов на 40 лет они были более распространены в районах со стоимостью жилья/имущества, которые значительно превышают средний показатель по стране, например, в Калифорнии. После 2008 года они встречаются гораздо реже, а 30 лет встречаются чаще всего.
Этот ответ действительно должен различать ARM и тизерные ставки. ARM просто означает, что ставка корректируется (после начального периода, обычно 5 или 7 лет) до установленной суммы сверх основного, скажем, 1,75%. Так что сейчас это на 1,75% больше, чем обычно, а через 5 лет это также будет на 1,75% больше, но цена изменилась. Но во время кризиса субстандартных ипотечных кредитов теневые кредиторы предлагали низкие ставки для покупателей, которые были кредитными рисками, и эти кредиты могли быть сброшены до (IIRC) 5% или 8% сверх основного. Это был массовый прыжок. Это не определяющая особенность ARM. ARM может даже сбросить на более низкую скорость, если премьера снижается.

Как отмечает РонДжон , продажа дома, у которого все еще есть задолженность по ипотечному кредиту, очень распространена.

Тем не менее, наличие ипотечного кредита может затруднить продажу. Одна из ситуаций, которую следует учитывать, — это если местный рынок недвижимости падает после вашей покупки. Скажем, вы вложили 5% на дом за 150 тысяч долларов под 5% годовых, через 3 года вы решили переехать, но рыночная стоимость дома за эти 3 года упала до 125 тысяч долларов. Вы все еще должны около 132 тысяч долларов по ипотеке. Если у вас нет денег, чтобы компенсировать разницу между новой стоимостью и тем, что вы должны, вы можете застрять в доме, которым больше не хотите владеть.

Кроме того, продажа дома обычно может стоить около 6% от цены продажи (гонорары агента по недвижимости и другие расходы). Таким образом, даже если дом не теряет в цене, вам может понадобиться иметь значительные наличные деньги, если вы продаете его слишком быстро после покупки.

Вышеперечисленное гораздо более проблематично для тех, кто берет взаймы близко к своему лимиту и имеет небольшой первоначальный взнос. Стремитесь к большому первоначальному взносу и убедитесь, что вы все еще можете сэкономить значительную часть своего дохода после покупки, и вы, надеюсь, сможете не чувствовать себя в ловушке.

Есть много хороших статей об аренде и покупке, я бы порекомендовал поискать их, прежде чем приступить к покупке, поскольку нужно учитывать множество факторов.

Короче говоря, это должен быть дом, который потенциально может увеличиться в цене. Я действительно надеюсь отремонтировать любой дом, который у меня есть. Так что это имеет большой смысл. Не то чтобы я хотел ветхий дом. Но то, что можно легко улучшить. Фундаментальная идея заключается в разнице между текущей стоимостью и оставшейся задолженностью.
« Короче говоря, это должен быть дом, который потенциально может увеличиться в цене ». По крайней мере, сохранить стоимость. Есть много скрытых расходов в собственности на жилье в дополнение к явным, таким как налоги на недвижимость, сборы ТСЖ и расходы, связанные с покупкой и продажей.
@RonJohn О, я понимаю. Небольшие затраты, такие как модернизация водонагревателя, чтобы сделать его более эффективным. Или замена центрального кондиционера.
@RonJohn На падающем рынке все идет вниз. Думать, что вы знаете, какие дома сохранят свою стоимость, все равно, что думать, что вы знаете, как рассчитывать рынок.
@ Эрик, вот почему ты покупаешь осмотрительно. :)
@Eric: это действительно общая тенденция. Но середина рынка наиболее устойчива в период спада — людям все равно надо где-то жить.
@MSalters У меня есть дом посреди рынка в популярной части популярного пригорода, который упал примерно на 10% на падающем рынке, и на восстановление ушло около 6 лет. Люди уже где-то живут. На низком рынке они не обязательно могут позволить себе переехать в новое место, если они находятся под водой там, где они есть.
@JerryDodge: «Расходы», да. "Маленький", нет. Новая печь, вероятно, будет стоить вам более 5 тысяч; новый водонагреватель около 1к. Потом со временем придется заменить кондиционер, крышу, сайдинг, забор, подъезд и т.д. и т.п. Не считая возможного капитального ремонта вроде трещин в фундаменте. Домовладение имеет смысл по нескольким причинам, но не факт, что оно того стоит с финансовой точки зрения.
Хотя это отличный ответ, мне придется изменить свой принятый ответ на ответ Харпера, поскольку он более непосредственно связан с намерениями моего первоначального вопроса. Он рассматривает ту же концепцию в более подробной и перспективной форме.
@MartinArgerami Согласен. Вроде моя точка зрения. Но я готов браться за небольшие работы, чтобы поддерживать недвижимость в хорошем состоянии. Это своего рода мечта, которая у меня была - на самом деле иметь контроль над своим собственным жилищем. Я действительно скучаю по стрижке газона в детстве.
@JerryDodge: это разумно, и это то, что происходит со многими из нас. Только не думайте об этом в терминах «я сэкономлю деньги, не платя арендную плату». Скорее всего, вы потратите больше, чем раньше.
@ Эрик, как правило, - когда происходит жилищный крах; свойство влияет на некоторые %. Это означает, что общее изменение влияет на более дорогие места больше, чем на более дешевые (5% от 100 тыс. < 5% от 1 млн). Это означает, что именно во время краха самое лучшее время для обновления или выхода на рынок жилья. Конечно, вопрос, когда это произойдет, может ли кто-нибудь позволить себе это сделать?
В США продажа дома обычно стоит около 10%. 6% обычно является минимальной комиссией для покрытия комиссионных агентов по покупке и продаже (на некоторых рынках это может быть несколько предметом переговоров, или вы можете пойти по маршруту «продажа владельцем» или использовать некоторые другие нетрадиционные средства, но, как правило, каждый агент будет ожидать 3%). Кроме того, есть все расходы, оплачиваемые продавцом (адвокатские сборы, плата за регистрацию и т. д.), а также различные ремонтные работы, которые будут выявлены при осмотре, и, возможно, некоторые косметические доработки (покраска, озеленение и т. д.), которые помогут продать дом. . Так что я бы бюджет 10%.

Это та 4-я нота, которая беспокоит меня. Это идея взять на себя 30-летний долг.

Вы слишком много думаете о проблеме, которая была решена на следующий день после изобретения ипотеки.

https://blogs.findlaw.com/law_and_life/2017/07/can-you-sell-a-home-if-you-still-owe-on-your-mortgage.html

Большинство людей продают свои дома до выплаты ипотечного кредита. Что происходит, так это то, что часть продажной цены дома идет на погашение остатка.

что помешает мне продлить сроки, скажем, до 40 лет?

Дело в том, что банки и кредитные союзы не предлагают ипотечные кредиты на 40 лет.

РЕДАКТИРОВАТЬ: некоторые места действительно предлагают 50-летнюю ипотеку. https://www.lendingtree.com/glossary/50-year-fixed-rate-mortgage/ https://www.thesimpledollar.com/how-bad-of-a-deal-is-a-50-year- ипотека/

Эти ссылки слишком длинные, чтобы их цитировать (без звуковых фрагментов), но они демонстрируют, что более длинные ипотечные кредиты намного дороже.

(Ваши вопросы демонстрируют глубокое непонимание некоторых довольно фундаментальных фактов о том, как работают ипотечные кредиты.)

«Тот факт, что банки и кредитные союзы не предлагают ипотечные кредиты на 40 лет». Ладно, может быть, не 40 лет, но я видел 31, 32 и т. д.
Кроме того, самое первое предложение в блоге, на который вы ссылаетесь, противоречит вашему комментарию... "Время погашения ипотечного кредита может составлять от 10 до 50 лет..."
Я так понимаю это редактирование как "ипотека на 50 лет предназначена для гораздо более крупных вложений".
Ни один ипотечный кредитор не предложит срок, который выходит за рамки того времени, когда у вас есть доход, чтобы погасить кредит. Для практических целей (по крайней мере, в Великобритании) это означает, что вы не можете получить ссуду, превышающую ваш государственный пенсионный возраст, то есть 65 лет, который является стандартным пенсионным возрастом. Попытка доказать , что у вас будет доход после выхода на пенсию, за 30 лет, очень сложно - например, нет гарантии, что вы останетесь на работе или даже сможете трудоустроиться (например, из-за состояния здоровья) так далеко.
@alephzero Ха. Это очень интересно и, очевидно, зависит от рынка. Я живу в Соединенных Штатах, мне за сорок, и у меня не было проблем с получением 30-летней ипотеки.
«Тот факт, что банки и кредитные союзы не предлагают ипотечные кредиты на 40 лет». Обратите внимание, что это полностью зависит от местоположения. Здесь, в Швеции, банки более чем счастливы выдавать ипотечные кредиты на 100 лет (и раньше они выдавали ипотечные кредиты на неопределенный срок до того, как изменения в законодательстве, связанные с кризисом ипотечных кредитов в США, заставили их требовать не менее 1% платежа в год) .
@mattdm Возможно, представитель банка до этого достигнет пенсионного возраста :)
@xLeitix, как это работает?
@StackTracer, вы просто платите проценты, а не наращиваете капитал. Это очень похоже на оплату аренды, за исключением того, что вы можете погасить (часть) ипотеки, чтобы снизить процентные суммы.
Технически вы можете начать с 30-летнего и рефинансировать его в любое время, продлевая или сокращая продолжительность, снижая процентную ставку и т. д. Я перешел с 30-летнего на 15-летний через 5 лет с комиссией за рефинансирование в размере была достаточно низкой, чтобы оплата оставалась прежней.
@alephzero - у нас с женой есть ипотека, которая не заканчивается, пока нам обоим не исполнится 72 года (ну, мы сделали это; мы немного выплатили ее в прошлом году). По действующему законодательству ЕС вас не могут заставить уйти на пенсию в 65 лет, поэтому у нас не было проблем с получением кредита.
@alephzero Я не знаю о Великобритании, но в США я недавно получил 30-летнюю ипотеку, когда мне было 38 лет. Если я буду держать дом так долго и расплачиваться по графику, я полностью расплачусь за 68.
@alephzero Такой тип мышления является незаконным в США — кредиторам не разрешается дискриминировать по возрасту, поэтому, если все остальное одинаково (кредитный рейтинг, соотношение дохода и долга и т. д.), они должны предлагать те же условия для 90-летний как 30-летний.
Банк и в этом случае не прогадает. Смерть не погашает ипотечный долг. Имущество должника и наследники должны будут продать имущество, взять на себя платежи или обратить взыскание на него и передать в банк.
«Ваши вопросы демонстрируют глубокое непонимание некоторых довольно фундаментальных реалий того, как работают ипотечные кредиты». Вы не объясняете как. Невежество и непонимание - разные вещи. Эту часть вашего ответа легко можно счесть грубой.
@Накопление иногда сигара - это просто сигара.
Кредиторы @alphazero в Великобритании обычно признают, что люди часто работают после условного пенсионного возраста. Моя жена и я получили нашу первую ипотеку в прошлом году, и мы могли получить только 27 лет, так как это подводит нас к тому, что моей жене исполнится 75 (я немного моложе, но нам нужно было, чтобы мы оба были в ипотеке, чтобы получить желаемую сумму. ). Кажется, 75 лет — это возраст, в котором они начинают нервничать.
«Ваши вопросы демонстрируют глубокое непонимание некоторых довольно фундаментальных реалий того, как работает ипотека». Отсюда и тег first-time-home-buyer.
«Идет на погашение остатка». + плата за досрочное расторжение, если применимо.
@JAD платит арендную плату, плюс вы берете на себя ответственность по уходу за домом! Я думаю, если вам повезет, вы сможете сделать это прямо перед взлетом рынка жилья... но это будет настоящая удача.
@waynewerner точно, они были очень популярны здесь, в Нидерландах, до жилищного кризиса 2007 года, потому что были очень дешевыми. Теперь вы не можете вычесть проценты, выплаченные по ним, как по обычным ипотечным кредитам, чтобы лишить их стимулов.

Это совершенно нормальный процесс. Я делал это несколько раз. Когда вы переезжаете, вы продаете дом, и выручка от этой продажи покрывает ипотеку. Хотя возможно, что некоторые кредиты имеют штраф за досрочное погашение (который, по сути, оштрафует вас за это), это относительно редко. (Остерегайтесь этого при покупке кредита — возможно, это чаще встречается в кредитах, предлагаемых людям с более низким кредитным рейтингом.)

Конечно, если на рынке у вас возникнут проблемы с продажей дома за сумму, достаточную для покрытия кредита, вам потребуются деньги из какого-то другого источника, иначе вы застрянете — образно говоря, вы окажетесь «под водой». Это, конечно, зависит от факторов, не зависящих от вас, но это зависит и от многих жизней, и большинство домовладельцев берут на себя этот риск.

Тем не менее, если вы можете рассчитывать на относительно более высокие ежемесячные платежи, вы можете получить кредиты на более короткие сроки — 15 лет — обычное дело, а 20 — не редкость. У них обычно более низкие процентные ставки, и между этим и более коротким сроком ваша общая стоимость в течение срока действия кредита будет значительно ниже.

Но, в любом случае, подумайте о ценности известного фиксированного платежа. Вы замечаете, что вкладываете свой доход в арендную плату. Насколько увеличивается арендная плата в годовом исчислении? С ипотекой вы зафиксировали один платеж, который, как вы знаете, не увеличится. Кроме того, в настоящее время процентные ставки довольно низкие — ниже, чем средняя годовая инфляция в 1980-х годах, даже . Таким образом, в то время как ваш платеж остается постоянным, относительная стоимость этого платежа фактически снижается. (Конечно, другие расходы, связанные с владением домом, потребуются , поэтому обязательно предусмотрите их.) Конечно, лучше вообще не иметь никаких долгов, но если говорить о долгах, то ипотечный долг (поскольку он обеспечен недвижимостью) относительно незначителен. бюджетный.

Чтобы получить кредит с лучшими ставками, вам обязательно понадобится более высокий кредитный рейтинг — это имеет смысл, потому что кредитор берет на себя меньший риск. Но вам следует провести тщательный анализ стоимости аренды по сравнению со стоимостью владения жильем, включая ипотеку. Оцените свое финансовое положение и способность брать на себя определенный риск. (Что произойдет, если в экономике что-то пойдет не так и ставки подскочат до 8% или выше? Что произойдет, если вы застрянете дома?) финансово не готовы.

Если у вас возникли проблемы с получением кредитного рейтинга выше 650, вы можете даже подумать о том, чтобы взять кредит с более высокой процентной ставкой, чем сейчас, надеясь, что процентные ставки останутся низкими, пока вы работаете над улучшением этого балла, с планами рефинансирования. Но, опять же, не забудьте учесть риск застревания в своем планировании.

"которое, как вы знаете, не увеличится" - зависит от местоположения. Практически невозможно найти ипотеку со ставкой, фиксированной на весь срок действия ипотеки. Вы можете получить начальный фиксированный период, но после этого он будет переменным.
@MartinBonner В США, включая Кентукки, ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на весь срок являются стандартом. Также доступны ипотечные кредиты с регулируемой ставкой («ARM») (часто от одних и тех же кредиторов) — они обычно имеют фиксированную ставку, а затем плавающую.
Проклятие! Я хотел написать: " В Великобритании это почти невозможно ..."
Интересно отметить, что не во всех случаях домам удавалось расти в цене с инфляцией в разные периоды времени, поэтому, пока ваш платеж остается относительно постоянным, стоимость собственности снижается. Дом, который мы купили в 2008 году, приближается к цене, за которую мы купили (11 лет спустя), но если учесть инфляцию с 2008 года по настоящее время, мы недооценены примерно на 50 тысяч.
@ onaclov2000 Да, хорошая мысль. Более широкий рынок по-прежнему является непредсказуемым фактором. Мне любопытно, однако: какова эквивалентная арендная плата тогда и сейчас?
@mattdm за последние 5 лет мы подняли арендную плату примерно на 150 долларов, учитывая все обстоятельства. Это выходит чуть больше 10%, я думаю.

Несколько моментов:

Во-первых , ипотечный договор всегда можно расторгнуть досрочно. Досрочное прекращение обычно влечет за собой штраф. Существуют обстоятельства, при которых клиент может получить финансовую выгоду даже после уплаты штрафа; все зависит от точной формулы, которую кредитор использует для оценки штрафа, от того, насколько далеко в сроке происходит прекращение, как процентные ставки изменились с момента начала ипотечного кредита и как ставки могут измениться в течение оставшегося срока.

Во-вторых , есть такая вещь, как портативная ипотека; если вы решите продать свой дом и купить другой, ваша ипотека может быть перенесена на новую недвижимость. Главной заботой кредитора является поток платежей, которые они получают от основного долга, который они ссужают, и насколько стабилен и безопасен этот поток. Они будут только рады помочь вам финансировать ваш следующий дом по разумной цене для вас, пока они могут быть уверены, что вы продолжаете вносить платежи, на которые вы согласились (тем более, если вы торгуете вверх, и ваши платежи выросли). соответственно).

Большинство ипотечных кредитов, с которыми я столкнулся в США, не имеют штрафа за досрочное погашение.
Согласен с mattdm, я несколько лет работал ревизором прав на землю, большинство ипотечных кредитов не влекут за собой штраф за досрочное погашение. Тем не менее, одним исключением могут быть кредиты HELOC, которые могут иметь штраф в течение первых нескольких лет срока. Я также хотел бы отметить, что я никогда не видел такого понятия, как «мобильная ипотека». Теоретически нет никаких причин, по которым ипотека не может быть переносимой, но на практике я думаю, что это было бы чрезвычайно редко. В некоторой степени ипотечные кредиты также могут быть предполагаемыми (это также довольно редко), что означает, что покупатель может «принять» ваши оставшиеся платежи по тому же ипотечному векселю.
Каждая отдельная «соответствующая ипотека», оформленная в соответствии со стандартами, установленными Fannie Mae / Freddie Mac для объединения в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, не имеет штрафа за досрочное погашение из-за преднамеренного выбора, сделанного администрацией Картера; это самые распространенные розничные ипотечные кредиты в США. Субстандартные, гигантские и индивидуальные кредиты, а также коммерческие кредиты для инвесторов могут иметь штрафы за досрочное погашение.
Моя перспектива — Онтарио, Канада, где типичные сроки — 5 лет, но кредиторы предлагают ипотечные кредиты на срок от 6 месяцев до 10 и более лет. Ставки для каждого опциона на срок основаны на предсказании кредиторами будущих процентных ставок, но когда ставки стабильны, долгосрочные ставки обычно меньше, чем ставки на более короткие сроки. Штрафы за расторжение - это способ кредитора компенсировать потерянный доход, потому что расторгнутая сделка окупилась бы лучше, чем ее замена. Кредиторы могут разрешить перенос ссуды на новую собственность или принять на себя нового владельца собственности.
Я понимаю, что ипотечная индустрия в Канаде существенно отличается от американской. Конкретно: самая распространенная ипотека в США — 30-летняя с фиксированной ставкой. Насколько мне известно, такой ипотеки в Канаде практически не существует. Основная причина, по которой они существуют в США, заключается в том, что федеральное правительство субсидирует их (косвенно).
@DavidZ: Для чего-то удара: у меня была портативная ипотека, которую нельзя было внести досрочно.

Редактировать: я пропустил, что мое местоположение и местоположение ОП отличаются. Вероятно, общие советы по-прежнему применимы, но ОП должен проверить особенности их местоположения.

  1. Мне нужно довести свой кредитный рейтинг как минимум до 630, прежде чем кредиторы даже заговорят со мной.

Верно ли это, зависит от ряда факторов. Тем не менее, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем больше вероятность того, что кредиторы будут говорить , поэтому всегда полезно улучшить свой рейтинг, если вы можете.

  1. Мне нужно закончить выплату моей машины, которую я все еще должен около 4000 долларов в течение следующих 2 лет.

Это не обязательно верно и зависит от вашей точной финансовой картины. Ипотечный кредитор захочет убедиться, что ваша общая нагрузка по обслуживанию долга после добавления ипотеки в ваш набор меньше определенного процента от вашего дохода. IIRC, 30% или 40% от вашего общего дохода — это верхний предел. Спросите кредитора, они будут очень готовы с этой информацией.

Если ваша общая нагрузка по обслуживанию долга больше, чем эта, но будет меньше, если ваш автокредит будет погашен, то погашение вашего автомобиля позволит вам получить ипотечный кредит. Хотя это очень узкое окно.

Также может случиться так, что ваша конкретная финансовая картина не включает никакой другой кредитной истории, кроме автокредита. В этом случае я мог видеть, что ипотечный кредитор хочет, чтобы ссуда была погашена, как показатель того, что вы, вероятно, погасите свою ипотеку. Хотя это предположение с моей стороны.

  1. Обычно это 30-летний срок.

Как отмечали другие, ипотечные кредиты бывают разной длины по разным причинам. Другие также отметили, что, как правило, вам не нужна более длинная ипотека, и вам следует предпочесть более короткую ипотеку. Я не видел, чтобы кто-нибудь упомянул, почему: чем дольше ипотечная амортизация, тем больше сумма выплачиваемых процентов. По очень длительным ипотечным кредитам вы легко можете заплатить проценты больше, чем первоначальная цена недвижимости . По возможности отдавайте предпочтение более коротким срокам погашения ипотечных кредитов, чтобы свести к минимуму процентные ставки.

Насколько приверженным я должен быть до 30 лет? Я имею в виду, предположим, я живу там 5 лет и мне нужно переехать. Насколько сложно будет продать дом? Я имею в виду, я предполагаю, что это нормальный процесс, поэтому реальный вопрос в том, какие есть варианты?

Продажа при наличии действующей ипотеки, вероятно, означает уплату штрафа за досрочное погашение кредита. Спросите у своего ипотечного кредитора подробности об этом, они будут очень готовы.

В связи с этим, если в этой ситуации продать дом было легко, то что помешало бы мне продлить сроки, скажем, до 40 лет? Более высокий процент? Более высокие требования кредитного рейтинга? Просто риторический...

Если вы рассматриваете возможность продажи имущества, это особое обстоятельство, при котором вы можете предпочесть более длительный период амортизации, чтобы снизить текущие платежи , чтобы сохранить денежный поток для других целей (например, ремонта).

Если вы рассматриваете возможность покупки дома, чтобы купить дом , отдайте предпочтение более коротким амортизационным платежам с максимально высокими платежами, чтобы свести к минимуму процентные ставки. Минимизация затрат на проценты — это жизненная ситуация, о которой не каждый готов думать.

Источник: выплатил свою (первую и единственную) ипотеку. У меня были такие же сомнения относительно: продажа с ипотекой. Оказывается, вы вряд ли переедете в ближайшие пять лет (типичная продолжительность срока), если вы в настоящее время не думаете, что можете переехать.

Я проголосовал за, это хороший ответ, который охватывает многие аспекты вопроса ОП. Но я чувствую, что ваше заявление о продаже при наличии активной ипотеки, вероятно, означает, что уплата штрафа за досрочное погашение ссуды вводит в заблуждение для ситуации ОП (они рассматривают возможность простой потребительской ипотеки в США). Ипотечные кредиты, обеспеченные Fannie/Freddie — подавляющее большинство потребительских кредитов первой позиции в США — не имеют штрафов за досрочное погашение. Так что "вероятно" должно быть "почти наверняка не будет"
@dwizum А. Я в Канаде, и никогда не продавал во время ипотеки. У него были другие штрафы за досрочное погашение, поэтому я сделал экстраполяцию.
Достаточно справедливо - вы можете отредактировать свой ответ, чтобы уточнить, что ваше местоположение отличается от местоположения OP, отмеченного тегом в США.

Это совершенно обычное явление. Практически у каждого есть ипотека в той или иной форме (у некоторых людей даже больше одной). Обычно происходит (упрощенно)

  1. Вы находите покупателя и договариваетесь о цене
  2. Вы соглашаетесь на любой ремонт имущества (обычно после осмотра, оплачиваемого покупателем)
  3. Вы соглашаетесь с адвокатом, чтобы сделать закрытие (серьезно, не пытайтесь сделать это самостоятельно). Если вы или покупатель воспользовались услугами агента по недвижимости, у них обычно есть юристы, которым они доверяют, и существует приличный рынок юристов, которые не занимаются ничем, кроме закрытия сделок.

Когда вы дойдете до закрытия (время, которое вы и покупатель согласуете), юрист

  1. Обеспечьте поступление средств от покупателя (обычно это делается с помощью электронного банковского чека, поскольку он почти всегда превышает 100 000 долларов США). Эти средства зачисляются на счет адвоката (обычно для этой цели создается отдельный счет).
  2. Подготовьте юридические документы, необходимые для подтверждения юридической передачи. Вы будете подписывать МНОГО документов
  3. После подписания документов начинаются выплаты.
    1. Адвокат
    2. Ваши держатели залога (т.е. ваш банк). В большинстве случаев юрист свяжется с банком, чтобы узнать номер «окончательной выплаты». Как и в случае с поступающими деньгами, в большинстве случаев это обычно делается электронным переводом. Банк отправит вам по почте окончательное уведомление о выплате и закрытии вашего ипотечного счета.
    3. Любые сборы за государственную документацию (сборы варьируются от штата к штату, а иногда и от округа к округу), а также налоги на недвижимость.
    4. Вы, продавец (чек или банковский перевод, в зависимости от того, что вы предпочитаете)

Честно говоря, это простой процесс (кроме судороги запястья)

Насколько сложно будет продать дом?

Ах, вот в чем загвоздка. Это зависит ТОННУ от переменных, которые вы не можете контролировать

  • Спрос на местный рынок недвижимости
  • Более широкая экономика
  • Насколько желанен твой дом

Риск, который вы принимаете при покупке дома, заключается в том, чтобы вернуть часть капитала при продаже. Если вы покупаете дом и отдаете в залог всю сумму, со временем сумма, которую вы должны за дом, уменьшается (сначала медленно, поскольку именно так работает ипотека). Скажем, через 10 лет у вас будет приличный кусок, который вы захотите отдать, если переедете. Таким образом, вам нужно найти дом, в котором вы не только хотите жить, но и который можно будет продать позже по крайней мере за ту цену, которую вы за него заплатили.

Насколько сложно продать дом, который сейчас находится в ипотеке?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v