Сбережения на новый дом

Есть ли смысл сейчас делать более крупные платежи по основному долгу... ?

Да, это так, с некоторыми оговорками:

1. До принятия нового налогового законодательства ваша эффективная процентная ставка по ипотеке была ниже 3%, а это означает, что было бы лучше погасить студенческий кредит до ипотеки. Но теперь, с новым налоговым законодательством, вы по-прежнему сможете детализировать, но, вероятно, не настолько, чтобы снизить эффективную ставку по ипотеке до уровня ниже 3%. Исключением будет случай, если вы пожертвуете много денег на благотворительность или понесете большие медицинские расходы. Один из способов подумать об этом: если вы можете перечислить в 2018 году, прежде чем рассматривать проценты по ипотеке, тогда вам следует сначала погасить студенческий кредит.
2. Если существует вероятность того, что вы закроете свой новый дом, прежде чем продать свой текущий дом, вы захотите максимально увеличить сумму наличных денег, чтобы избежать PMI и снизить стоимость налога на ипотеку в Нью-Йорке.

Основываясь на вашей ситуации, я бы предположил, что вы продадите свой дом до того, как закроете свой новый дом, чтобы сразу же получить эту долю обратно. Просто убедитесь, что у вас достаточно наличных денег, чтобы оплатить расходы на переезд и другие расходы на закрытие, которые возникают, прежде чем вы продаете свой существующий дом.

Я думаю, что ваша оценка верна, для краткосрочной выгоды я не знаю никаких средств сбережения, которые приблизится к той экономии в 4,65%, которую вы получите, сделав дополнительные основные платежи.

Если вы представляете, что пытаетесь купить/продать одновременно, имея больше капитала вместо первоначального взноса наличными, это означает, что вы будете делать предложения, зависящие от продажи вашего дома, которые менее привлекательны и могут затруднить покупку (вероятно, не такая уж большая проблема). , условные предложения очень распространены). Аналогичным образом, если вы прогнозируете, что через 2-3 года в Нью-Йорке будет рынок продавцов, и думаете, что у вас могут возникнуть трудности с покупкой дома (если вы достаточно разборчивы и не видите много привлекательных домов на рынке в любой момент времени) , тогда может быть выгодно накопить 20% первоначальный взнос и отказаться от экономии на процентах от дополнительных платежей по основному долгу. Таким образом, у вас будет больше гибкости при выборе времени покупки, и вы не будете торопиться с выбором дома.

В качестве альтернативы вы можете просто продать сначала и планировать жить в промежуточном доме, пока найдете место для покупки, или продать с обратной арендой, что может дать вам дополнительные 60 дней, чтобы найти место для покупки (все еще может быть ограничено по времени).

Если вы более спокойны и находите много приятных мест, то одновременная покупка/продажа не должна быть большой проблемой.

Самым мудрым курсом было бы погасить студенческий кредит сейчас и использовать этот платеж плюс любой остаточный доход, чтобы начать копить как сумасшедший на новый дом. Вы хотите иметь как минимум 20% первоначальный взнос, чтобы избежать PMI, а избавление от студенческой ссуды снизит отношение вашего долга к доходу, улучшив ваши возможности для получения новой ипотеки.

Если вы планируете продать квартиру в ближайшие несколько лет, вам лучше НЕ откладывать дополнительные средства на ипотеку, а вместо этого использовать эти деньги для покупки нового дома. Кроме того, не размещайте сбережения ни на чем, кроме безрискового сберегательного счета (или, возможно, на компакт-диске), иначе вы рискуете потерять часть из них к тому времени, когда будете готовы купить дом (риск падения рынка в 2-летний период является значительным).

Один из факторов, о котором вы не упомянули, — это количество ваших акций в текущем доме. Этот капитал можно использовать для увеличения вашего первоначального взноса, но для этого потребуется, чтобы ваша покупка зависела от закрытия старого дома, что может усложнить сроки транзакций.

Если вы можете получить 20% с собственным капиталом в доме и вам удобно сделать продажу условной, тогда вы можете сэкономить немного процентов, вложив дополнительные средства в счет ипотеки, но я бы не стал этого делать, если ваш первоначальный взнос будет ниже 20%.