Зачем допускать дефолт по ипотеке, если вы можете позволить себе продолжать ее платить?

Я читал эту статью в Википедии о кризисе субстандартного ипотечного кредитования, где говорится следующее (выделено мной):

К сентябрю 2008 года средние цены на жилье в США снизились более чем на 20% по сравнению с их пиковым значением в середине 2006 года. Это серьезное и неожиданное снижение цен на жилье означает, что многие заемщики имеют нулевой или отрицательный капитал в своих домах, а это означает, что их дома стоили меньше, чем их ипотечные кредиты. По состоянию на март 2008 г. примерно 8,8 млн заемщиков — 10,8% всех домовладельцев — имели отрицательный капитал в своих домах, и считается, что к ноябрю 2008 г. это число выросло до 12 млн. К сентябрю 2010 г. 23% всех домов в США были стоит меньше, чем ипотечный кредит.

Заемщики в этой ситуации имеют стимул не выплачивать свои ипотечные кредиты, поскольку ипотечный кредит обычно представляет собой долг без права регресса, обеспеченный недвижимостью. Экономист Стэн Лейбовиц утверждал в Wall Street Journal, что, хотя только 12% домов имели отрицательный капитал, на них приходилось 47% отчуждений права выкупа во второй половине 2008 года. Он пришел к выводу, что размер капитала в доме был ключевым фактором. а не тип кредита, кредитоспособность заемщика или платежеспособность.

Когда обращение взыскания было связано с уровнем капитала в доме, было ли обращение взыскания начато исключительно из-за отрицательного капитала? И если да, то почему? Какую выгоду получит банк, лишив права выкупа кого-то, у кого есть возможность выплатить ипотеку?

В качестве альтернативы, если бы потери права выкупа были связаны с людьми, которые просто перестали платить по ипотеке за свой дом с отрицательным капиталом и допустили дефолт по ипотеке, зачем им это делать? Я понимаю, что отрицательный капитал будет представлять собой значительный риск, если по какой-либо причине вам нужно будет продать свой дом, но для людей, которые не находятся в таком положении, не будет ли лучше продолжать выплачивать ипотеку, потому что у вас все еще есть дом, и запрет катастрофический ущерб имуществу справедливость в конечном итоге исправит себя? Есть ли какая-то польза от того, чтобы дом был лишен права выкупа, что перевесит ущерб, который будет нанесен вашей кредитной истории?

Вторая часть проблемы с ипотечным кризисом заключалась в том, что таким образом продавались целые кварталы и жилые комплексы, в результате чего некоторые люди жили в единственном занятом доме на своей улице, поскольку их соседи объявили дефолт. Желание уйти от этого, вероятно, было, по крайней мере, частью мотивации.
В дополнение к моему ответу отмечу, что вы, кажется, слишком упрощаете ситуацию. В частности, автор говорит, что это «ключевой фактор», а вы называете его «единственной причиной» — это не синонимы, и для любого столь крупного решения, скорее всего, будет стечение факторов.
«Какую выгоду получит банк, лишив права выкупа кого-то, у кого есть возможность выплатить ипотеку?» Потому что не платили?
Статья в Википедии, похоже, не совсем соединяет точки между отрицательным капиталом, дающим заемщикам стимул к невыполнению обязательств, и лишением права выкупа кредиторами. Может быть, дефолты и потери права выкупа совпадают достаточно хорошо, чтобы это мудрить, но это может быть не так.
Вы бы продолжали платить ипотечный кредит на имущество, в отношении которого у вас отрицательный собственный капитал? Не каждый бы. Риск неплатежа становится намного выше.
Стоит отметить, что это очень американский феномен. В Европе/Великобритании розничные кредиты и ипотечные кредиты почти всегда имеют полное право регресса (так что вы все равно должны выплатить недостающую сумму от продажи дома), а банкротство носит карательный характер. Эффект звенящей почты был доминирующим в ряде штатов США, где ипотечные кредиты были строго без права регресса. В этой ситуации это просто случай сравнения «прибыли» от дефолта против затрат на ваш кредитный рейтинг. По иронии судьбы, это не так плохо для вашей оценки, как вы могли бы подумать, поскольку это не признак того, что у вас плохая кредитная история — она мало предсказывает ваше поведение в будущем.
То, что вы можете заплатить 1 миллион долларов за хлебную крошку, не означает, что вы должны это делать. Та же логика. Я говорю это здесь, потому что в принятом ответе отсутствует этот фундаментальный момент. Ключевым моментом здесь является «отрицательный капитал». Не ошибка игрока или способность нести будущие долги.
@Corvus, вероятно, понял причину. Если ваш дом стоит намного меньше, чем долг, может быть очень привлекательно погасить свой долг. С другой стороны, в Европе ни владельцу дома, ни банкам не будет особого дела до потери бумаги, пока ежемесячные платежи продолжают поступать. Взгляд в глубину может разбудить спящих собак ;)

Ответы (7)

«Возможность выплатить ипотечный кредит в течение следующих нескольких месяцев» — это не то же самое, что «Возможность нести тяжесть непогашенного долга в неопределенном будущем». Есть также психологический вес в том, чтобы быть под водой с вашей ипотекой, когда вы не знаете, будете ли вы следующим человеком, которого уволят - давление невозможно переоценить.

Если вы думаете, что не сможете выплатить ипотечный кредит в следующем году, запуская «часы банкротства» [в большинстве случаев кредитная история ухудшается через 7 лет], это может быть предпочтительнее. Банкротство обеспечивает защиту заемщиков, которая также может быть предпочтительнее в их текущей ситуации.

Кроме того, обратите внимание, что люди постоянно покидают свои дома по разным причинам (смена работы, переезд семьи и т. д.), но когда ваш дом не находится под водой, мы не называем это «выкупом», мы называем это «выкупом». продать свой дом».

Наконец, я отмечу, что это: «за исключением катастрофического ущерба имуществу, справедливость в конечном итоге исправится сама собой?» Это просто заблуждение игрока, что «то, что падает, должно подняться». Это не обязательно верно, особенно обратите внимание на соответствующие временные рамки.

Я думаю, что это хороший ответ, но я должен оспорить ваш последний пункт об ошибке игрока. Даже если стоимость имущества не увеличивается с течением времени, долг в конечном итоге будет выплачен, что приведет к положительному состоянию собственного капитала, учитывая, что для этого может потребоваться значительный период времени.
@EnduringLobster Каждый долг можно привести в положительное состояние, погасив его. Если я продам вам 1000 долларов за 5000 долларов, и вы заплатите эти 5000 долларов через год, в конечном итоге у вас будут деньги на сумму 1000 долларов (без учета инфляции) и никаких долгов.
Если бы вы могли теоретически не выплатить ипотечный кредит, а затем выкупить ту же недвижимость обратно по гораздо более низкой цене, то выплата ипотечного кредита вместо этого имеет сравнительно отрицательную полезность (по крайней мере, в зависимости от того, как вы оцениваете свой кредитный рейтинг и статус банкротства)
@EnduringLobster Представьте, что вы купили дом за 500 тысяч долларов с первоначальным взносом в размере 50 тысяч долларов и ипотекой в ​​размере 450 тысяч долларов. 2 года спустя глобальный финансовый кризис, и ваш дом стоит всего 100 тысяч долларов. Предположим, вы тем временем заплатили 25 тысяч долларов по ипотеке, так что теперь вы должны 425 тысяч долларов за дом стоимостью 100 тысяч долларов. Если ваши варианты: 1) объявить себя банкротом, уйти из дома; или 2) заплатить 425 тысяч долларов в течение следующих 25 лет за что-то стоимостью 100 тысяч долларов. Вы понимаете, почему «окончание без долгов» не обязательно является лучшим возможным решением? Крайний пример, но принцип остается.
Банкротство - это 10-летние часы после примерно 9-месячного судебного процесса. Тем не менее, часто можно избежать банкротства без объявления банкротства (кредиторы знают, что они не могут получить кровь из камня), и это позволит сохранить 7-летний срок.
Кроме того, некоторые ипотечные кредиты не имеют права регресса. Это означает, что банк может забрать дом и разрушить ваш кредит, но не более того. Таким образом, вам не нужно объявлять себя банкротом, а процесс выселения вас из дома может занять год или больше. Мой брат оставался в своем доме в течение года без каких-либо платежей, и дом все еще находился под водой более чем на 100 тысяч долларов, когда они наконец вытащили его. Удар по его чести был плохим, но не плохим на 125 тысяч долларов. (Большинство людей с радостью возьмут 125 тысяч долларов в обмен на десять лет плохой кредитной истории.)
Заблуждение игрока основано на независимых, случайных действиях — они не обязательно правильны. Но в долгосрочной перспективе недвижимость почти всегда дорожает, так что ставка на нее — неплохая игра.
@Barmar "почти всегда" =/ "всегда". Неправильная инвестиция с использованием заемных средств может сделать вас нищим, поэтому даже малейший шанс на это следует воспринимать всерьез. Все это не относится к делу — решение не отказываться от подводной ипотеки [если это возможно в вашей юрисдикции], потому что дом может вернуться к прежней стоимости через 10 с лишним лет, проще говоря, не всегда лучший вариант.
@Grade'Eh'Bacon Это все правда, но в основном не имеет значения. Инвестиции в недвижимость не случайны, как азартные игры, вы можете принять взвешенное решение о том, будут ли цены восстанавливаться. Конечно, ваш приемлемый временной горизонт имеет значение.
@Barmar «Приемлемый временной горизонт» - да; кто-то, кто едва может позволить себе ипотеку, не может позволить себе ждать 10 лет, пока все изменится [если они когда-либо это сделают]. Это совершенно актуально.

Допустим, ваш дом раньше стоил 400 тысяч, и у вас была ипотека на эту сумму. 100%-ная ипотека считалась бы сумасшествием и/или была бы недоступна большую часть времени, но во время пузыря, приведшего к краху 2008 года, это было довольно распространенным явлением.

Цитата в вашем вопросе говорит о снижении цен на жилье на 20%, но это среднее значение, а для некоторых оно было намного больше. Для наглядности предположим, что дом в нашем примере упал на 50% и теперь стоит 200 тысяч. Человек, живущий в этом доме, платит ежемесячный платеж по ипотеке в размере 400 тысяч, что, вполне вероятно, будет суммой, которую он едва может себе позволить. Очень вероятно, что они смогут сократить свои ежемесячные расходы на тысячи, если уйдут из дома и сдадут его в аренду. Возможно, стоимость дома восстановится, но, как указал Solarflare в комментарии, это не гарантируется, и даже если это произойдет, сколько времени это займет? 5 лет? 10? Пока у них не будет положительного капитала, они застряли в этом доме, иначе им в конечном итоге придется осознать свои потери.

Отправка ключей кредитору (звонковая почта) и перезапуск с 0 может быть выгоднее с финансовой точки зрения, чем пытаться вернуться с 200 000 вниз.

Стоит отметить, что концепция возможности отказаться от ипотеки, вернув ключи от дома, не универсальна. В моей юрисдикции вы по-прежнему будете нести ответственность за разницу между тем, что вы должны по ипотеке, и суммой, которую кредитор получил, продав собственность.

Что касается последнего пункта, многие юрисдикции, которые позволяют кредитору искать эту разницу, должны показать, что дом по-прежнему оценивается по покупной цене, то есть они не могут запрашивать больше, чем текущая стоимость. Это положение, кажется, делает его в значительной степени спорным, если не считать, возможно, транзакционных издержек. Нет особого смысла продавать дом дешевле, чем он стоит, только для того, чтобы вы могли продолжать попытки получить деньги от кого-то, кто уже продемонстрировал неспособность или нежелание платить.
Даже если не считать комментария Джимми Джеймса, в принципе вы все еще можете нести ответственность, но наверняка многие люди будут искать защиты от банкротства в этой ситуации?
Как говорится в вопросе, «ипотека, как правило, представляет собой долг без права регресса, обеспеченный имуществом», поэтому последний абзац на самом деле не применим к рассматриваемой ситуации.

Какую выгоду получит банк, лишив права выкупа кого-то, у кого есть возможность выплатить ипотеку?

Выгода будет только в том случае, если домовладелец откажется платить. При лишении права выкупа банк возместит часть оставшегося остатка по ипотечному кредиту, а не ничего.

В качестве альтернативы, если бы потери права выкупа были связаны с людьми, которые просто перестали платить по ипотеке за свой дом с отрицательным капиталом и допустили дефолт по ипотеке, зачем им это делать?

Если у вас отрицательный собственный капитал в размере -X долларов, то, объявив дефолт и отказавшись от дома, вы получите немедленное увеличение своего собственного капитала на +X долларов (при условии кредита без права регресса). Это может стоить ущерба вашему кредиту в зависимости от того, что $ X.

Стоит отметить, что это очень американский феномен. В Европе/Великобритании розничные кредиты и ипотечные кредиты почти всегда имеют полное право регресса (так что вы все равно должны выплатить недостающую сумму от продажи дома), а банкротство носит карательный характер. Эффект звенящей почты был доминирующим в ряде штатов США, где ипотечные кредиты были строго без права регресса. В этих местах отказ от ипотечного кредита был в основном просто опцией в договоре - не было необходимости объявлять себя банкротом. Помните также, что многие выданные кредиты были Alt-A, а не строго субстандартными. Это просто ссуды, которые не соответствуют критериям Фанни и Фредди, в том числе, например, крупные ссуды, которые имеют хорошие кредитные рейтинги, но ссуда слишком велика. Таким образом, относительно обеспеченные люди могли иметь очень большую подводную ипотеку.

В этой ситуации это просто случай сравнения «прибыли» от дефолта против затрат на ваш кредитный рейтинг. По иронии судьбы это не так плохо для вашего счета, как вы думаете, поскольку это не признак того, что у вас плохая кредитная история. Уйти — совершенно рациональное действие и ваше право по договору. Он мало предсказывает ваше поведение в будущем. Подумайте об этом таким образом, готовы ли вы одолжить тому, кто сделал это? Конечно, нет причин не делать этого, но вы можете быть уверены, что в следующем доме будет много акций! (Но вы должны были сделать это в первый раз!)

Одним из забавных последствий всего этого было то, что ряд кредиторов были готовы уменьшить суммы кредита, чтобы люди не уходили. Пустой дом в жилищном кризисе ужасен для банка — вы теряете еще больше денег, так как дом подвергается вандализму или просто разрушается из-за запущенности.

Вариант с уходом, кажется, должен быть важной защитой от нелепых пузырей на рынке жилья: инвесторы не должны покупать кредиты на сумму, превышающую истинную стоимость собственности. (и банки не должны их выдавать, если их никто не купит)
@user253751 user253751 ты думаешь, не так ли? Но это явно не так. В любом случае я считаю, что это не было целью этих антидефицитных законов. Я считаю, что их происхождение связано с возможными злоупотреблениями со стороны кредиторов, поскольку обычно они применяются только к несудебному обращению взыскания. Это означает, что ипотечный договор позволяет им продать ваш дом без постановления суда, а возможность уйти есть, чтобы сбалансировать его. В Европе обращение взыскания почти всегда требует судебного разбирательства.

Есть много людей*, которые думают только в краткосрочной перспективе. Они видят краткосрочную тенденцию, ожидают ее продолжения и реагируют соответственно. Вы видите то же самое в действии, например, при панических продажах во время рыночного спада.

Поэтому они видят, что ожидаемая стоимость их дома снижается, ожидают, что она уменьшится еще больше в будущем, и решают уйти сейчас, даже не думая о том, что если они просто продержатся в течение нескольких лет, цены на недвижимость снова начнут расти.

Вы видите это и в другом направлении, когда люди бросаются в популярные инвестиции — Apple, Bitcoin и т. д. — просто потому, что они популярны.

PS: Чтобы ответить на комментарий, есть также разница в намерениях, которые вступают в игру. Некоторые люди рассматривают дома в первую очередь как инвестиции, другие как места, где они хотят жить. Если вы рассматриваете свой дом как инвестицию, то имеет смысл сократить свои потери, продав его, если вы находитесь под водой, и особенно если вы ожидаете, что рынок не восстановится быстро.

OTOH, многие люди покупают дома в первую очередь для того, чтобы в них жить. Для этих людей текущая рыночная цена не имеет значения, потому что (за исключением серьезных изменений в жизни) они не собираются продавать. Важна их выплата по ипотеке.

*Конечно, были люди, которым действительно нужно было продать по разным причинам, помимо невозможности произвести платеж, но, насколько я знаю, их было незначительное меньшинство.

Я не вижу этого аргумента. Люди в основном не продавали принадлежащие им дома дешевле, чем они заплатили, они уходили от долгов с недостаточным обеспечением и часто могли полностью списать этот долг. Это полностью отличается от продажи акций, которыми вы действительно владеете, во время рыночного краха.
@Кевин Арлин: это одно и то же. Возможно, как продажа акций, которые вы купили на марже?
Я не понимаю, как. Уход от подводного дома, как описано в другом ответе, немедленно увеличивает ваш собственный капитал. Это не относится к продаже акций с убытком. С другой стороны, если вы проигнорируете влияние кредитного рейтинга и просто посмотрите на цифры, вы можете уйти от своего подводного дома, а затем снова купить его по новой рыночной стоимости, с неожиданно меньшей ипотекой. Чистая прибыль. Этот теоретический выигрыш может быть более или менее точно аппроксимирован в зависимости от индивидуальной ситуации.
Просто отметим, что в некоторых местах, если бы вы купили в разгар пузыря в 2006 году, вы бы только сейчас — 15 лет спустя — были на плаву по своей ипотеке. И это после недавнего 30-процентного скачка цен. (Также не считая транзакционных издержек.)
@KevinArlin, а некоторые говорят, что чистая прибыль должна облагаться налогом.
@Michael: Но тебе было бы где жить эти 15 лет :-)
@jamesqf, но если бы вы продали на пике и купили на дне, у вас также было бы намного больше денег.
@ user253751: Верно, но увы! Мой хрустальный шар работает на рынке недвижимости не лучше, чем на фондовом рынке :-)
@jamesqf Не сбрасывайте со счетов даже вероятность сэкономить 15 лет своей жизненной силы.
@user253751: Как мне сэкономить 15 лет жизненной силы? Предполагая, что я купил дом по разумной цене (учитывая мой доход и т. д.), во-первых, я, вероятно, заплатил бы примерно ту же сумму, что заплатил бы за аренду приличного жилья, и, учитывая более низкие сегодня процентные ставки, я теперь платить гораздо меньше, чем арендная плата.

Можно, если дом находится под водой (с точки зрения справедливости), просто сдать ключи и уйти. То есть, если нет другого обеспечения, и кредитор не может прибегнуть к активам, кроме дома.

Во времена Bear Stearns некоторые инсайдеры называли это «звенящей почтой».

Ваши платежи на сегодняшний день являются «невозвратными затратами».

Тем не менее, это приведет к плохому ожогу кредитного отчета.
И в зависимости от договора/формулировки ипотеки, залогодержатель по-прежнему несет ответственность за разницу.

не лучше ли продолжать платить по ипотеке, потому что у вас все еще есть дом?

Это не твой дом. Когда вы «под водой», вы должны банку больше денег, чем стоит дом. Просто бросив дом и позволив банку лишить его права выкупа, вы по сути кладете эту разницу в свой карман за счет ущерба для своей кредитной истории. Если разница достаточно велика, просто имеет смысл принять этот удар.

Зачем допускать дефолт по ипотеке, если вы можете позволить себе продолжать ее платить?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v