Разумно ли перенаправить пенсионные отчисления из 401(k) на то, чтобы стать арендодателем?

Вот проблемы, как я их вижу -

Не то чтобы я не доверял банкам, просто мне кажется неразумным вкладывать все наши деньги в нематериальные инвестиции.

Банки практически не имеют к этому никакого отношения. И нематериальные активы имеют другое значение, чем вы предполагаете. Вам не обязательно любить рынок, но постарайтесь понять его и не любить по уважительной причине. (Который я не буду предлагать здесь).

Соответствуют ли ваши предложения 401(k) компаниям? Когда люди начинают со слов «мы хотели бы уменьшить наши депозиты», это первое, что нам нужно знать.

Последнее — вы планируете зарабатывать «несколько сотен долларов в месяц». Бьюсь об заклад, это ближе к нулю или потери. Я вернусь к редактированию, у нас здесь есть недавние сообщения, в которых рассматриваются расходы, которые следует учитывать, и я готов поспорить, что если вы просмотрите цифры, вы проигнорировали некоторые из них. «Несколько сотен» — скажем, это 300 долларов. Или 4000 долларов в год. Потребовалось бы гораздо меньше работы и риска, если бы вы просто откладывали 100 тысяч долларов на своих пенсионных счетах, чтобы получать эту сумму каждый год.

Инвестиции вполне могут быть отличными. Я просто предлагаю обратную сторону, то, что вы могли пропустить.

Изменить - пожалуйста, прочитайте обсуждение на сколько больше, чем моя ипотека, я должен брать за аренду? Ответы предлагают хороший взгляд на список расходов, которые необходимо учитывать. На мой взгляд, это одна из самых важных вещей. Я видел слишком много новых инвесторов RE, которые «забывали» о стольких расходах, что прогнозируемый ежемесячный доход превращается в годовые убытки.

Диверсификация (фон)

Как правило, диверсификация означает наличие достаточного количества денежных эквивалентов, акций, облигаций и недвижимости.

Чрезвычайный фонд должен иметь шестимесячный доход (консервативный) или расходы (менее консервативный) в каком-либо денежном эквиваленте (например, сберегательный счет). По мере приближения к пенсии это число должно увеличиваться. При выходе на пенсию это должно быть что-то вроде пяти лет расходов. В то время это уже не резервный фонд, это ваши повседневные расходы. Вы можете использовать пенсию или социальное обеспечение, чтобы компенсировать свои фактические ежемесячные расходы для целей этого фонда. Вы должны пять лет чистые расходы после дохода в денежных эквивалентах после выхода на пенсию.

Обычный коэффициент диверсификации для акций, облигаций и недвижимости составляет примерно 60% акций, 20% облигаций и 20% недвижимости. Вы можете считать долю в вашем доме частью доли в недвижимости. Для большинства людей дом будет достаточной диверсификацией недвижимости.

Тем не менее, вы не должны покупать второй дом в качестве инвестиции. Купите второй дом, если вы можете себе это позволить и если это делает вас счастливым. Затем подумайте, хотите ли вы оставить свой первый дом в качестве инвестиции или просто продать его сейчас.

Посмотрите на свою общую собственность, чтобы определить, есть ли у вас избыточный вес в сфере недвижимости. Ваш основной дом - это не инвестиция, а собственность. Если 90% вашего собственного капитала составляет недвижимость, то вы, вероятно, недостаточно инвестируете в ценные бумаги, такие как акции и облигации. 50%, вероятно, должны быть верхней границей, а 20% недвижимости будут более диверсифицированными.

Если в вашей 401k есть совпадение с работодателем, вы почти наверняка должны вложить в него достаточно, чтобы получить полное совпадение.

Я предпочитаю соотношение 70-75% акций к 25-30% облигаций для всех возрастов. Это соответствует общей диверсификации рынка. Регулярно проводите ребалансировку, чтобы оставаться в этом диапазоне, возможно, инвестируя в ценные бумаги с недостаточным весом. Если добавить к этому недвижимость, я бы предпочел, чтобы недвижимость составляла примерно четверть стоимости ценных бумаг. Итак, около 60% акций, 20% облигаций и 20% недвижимости. Доля 50% для недвижимости более агрессивна, но может сработать.

Наряду с домом или арендованной недвижимостью, еще одним вариантом увеличения доли недвижимости является инвестиционный траст недвижимости (REIT). По сути, это взаимный фонд недвижимости. Это выводит вас из бизнеса по активному управлению недвижимостью.

Стоимость аренды

Если вы действительно хотите управлять арендой, убедитесь, что вы перечислили все расходы. К ним относятся:

1. Ипотечный платеж.
2. Налоги на имущество (которые могут увеличиться в будущем).
3. Пора искать новых арендаторов. В некоторых случаях это может достигать 25% от арендной платы, так что будьте осторожны. Уровень вакантности 10% является более управляемым и может быть достижим в зависимости от типа арендатора. Имеет тенденцию быть высоким для студентов колледжа и ниже для семей с детьми и/или домашними животными.
4. Очистить. Обычно вам приходится тратить дополнительные средства на уборку между арендаторами. Внимательно ознакомьтесь с местными законами, прежде чем предполагать, что вы можете получить это из страхового депозита. Высокий для детей колледжа и семей с детьми или домашними животными.
5. Обслуживание. Вы несете ответственность за содержание арендованного автомобиля в исправном состоянии. Если вы сдаете в аренду духовку и холодильник, они должны работать. Когда они выходят из строя, вы должны исправить или заменить их. Вы несете ответственность за то, чтобы крыша не протекала, работала печь и т. д.
6. Износ. Со временем ковры изнашиваются и требуют замены. Деревянные полы нуждаются в ремонте. Стены нужно перекрасить.
7. Ущерб. Да, вы можете подать в суд на жильцов, если они повредят вещи. Однако некоторые из них можно считать износом. Кроме того, в случае крупных убытков вы, возможно, не сможете взыскать с арендаторов. У них может не хватить денег.

Также будьте осторожны, чтобы вы могли справиться с этим, если что-то изменится. Возможно, сегодня существует колоссальный дефицит сдаваемой недвижимости, а процент вакантных площадей близок к нулю. Что произойдет через несколько лет, когда новое строительство даст больше слабины?

Некоторые виды обслуживания не могут быть сделаны с арендаторами. Также некоторые виды обслуживания отпугнут новых жильцов. Так же, как вы платите большую сумму денег, вы также не получаете арендную плату. Вы должны быть в состоянии справиться с потерей дохода и большими расходами одновременно.

Окончательно

Не забывайте о продажной стоимости вашего текущего дома. Возможно, вы покупали, когда дома были дешевле. Может быть, вам лучше взять текущий капитал, который у вас есть в этом доме, и вложить его в ипотеку вашего нового дома. Да, старый платеж по ипотеке может быть ниже арендной платы, которую вы могли бы получить, но арендная плата в течение следующих тридцати лет может оказаться меньше той, которую вы могли бы получить за дом, если бы продали его. Вам лучше иметь минимальный капитал в двух домах или хороший капитал в одном доме?

Я бы чувствовал себя лучше по поводу этой покупки, если бы вы сказали, что делаете это в дополнение к своим 401k. Делать это вместо вашего 401k мне кажется схематичным. Что вы будете делать, если произойдет еще один жилищный кризис? Если немного не повезет, вы можете оказаться под водой с двумя ипотечными кредитами и не иметь возможности производить платежи. Или, возможно, не под водой в текущем доме, но и не получить много от продажи.

Все, что сказал, может быть, это хорошая сделка. У вас больше информации об этом, чем у нас. Просто будь осторожен.

При хорошем доходе вполне возможно внести слишком много в 401Ks/IRA. Например, если бы вы вышли на пенсию сегодня и у вас было 3 миллиона или около того, сколько еще вам нужно? Лишний миллион существенно изменит вашу жизнь? Сделало бы вас счастливее, если бы вы вложили эти дополнительные средства в сдаваемую в аренду недвижимость или, возможно, в такой бизнес, как магазин сэндвичей или мороженого, где вы имеете более прямой контроль?

Такое обсуждение возможно, если вы указываете, что позаботились о своей жизни в финансовом отношении. Кажется, это расходится с негативной прессой, описывающей плачевное состояние финансов обычного человека. Эти статьи игнорируют очень простой факт: это из-за плохого поведения. Вы, наоборот, вели себя хорошо и пожинаете плоды. Отсюда, как мне кажется, и берет свое начало ваша «умственная гимнастика».

Стремление участвовать в рынке аренды ничем не отличается от покупки франшизы. Вы открываете свой бизнес. Вам придется учиться и, вероятно, сделать несколько ошибок, которые заставят вас выписать чеки, чтобы решить. Ваша цель — свести к минимуму эти ошибки. В конце концов, что вы знаете о бизнесе по аренде жилья? Я предполагаю, что не так много. Воспитывать себя. Прочтите и потратьте немного денег на то, чтобы приглашать знающих людей на кофе.

В конце концов, вы должны понимать, что, хотя плохое решение может стоить вам денег, вы не можете принять плохое решение. Допустим, вы покупаете арендуемую недвижимость, дела идут плохо, вы продаете с убытком и т. д. В конце концов, «счет мясника» составляет 50 тысяч или около того. Это существенно изменит вашу жизнь? Возможно нет. В худшем случае, возможно, вам придется проработать год или два после ожидаемого пенсионного возраста, чтобы заработать эти деньги. Ничего страшного.

Это покажется довольно далеким от проторенного пути, но я надеюсь, что когда вы закончите читать, вы поймете суть...

Предположим, кто-то предложил вам подработку: выгуливайте собаку один раз в день не менее 20 минут и раз в неделю убирайте собачьи какашки с лужайки. Ваша компенсация составляет 300 долларов в месяц.

Теперь предположим, что вместо этого вам дается два варианта работы:

1. 1500 долларов в месяц за ничегонеделание.
2. 1800 долларов в месяц за ту же работу по уходу за собакой, описанную выше.

Ваши предпочтения, вероятно, больше связаны с вашей личностью и интересами, чем с финансами.