В настоящее время я хочу купить дом, чтобы жить в нем 2-3 года, а затем сдавать его в аренду. Большинство рекомендаций, которые я вижу, заключаются в том, чтобы купить дом, если он владеет им более 5 лет, но я не уверен, как этот совет применим, если я хотел бы впоследствии арендовать это место.
Проведя некоторые расчеты, мне кажется, что точка безубыточности для меня между покупкой и арендой составляет примерно 2 года. Через 2 года я заплачу 36 000 долларов в качестве арендной платы, и если бы я продал дом через 2 года, я бы потерял 36 000 долларов при продаже дома после закрытия расходов и альтернативных издержек на деньги, которые я бы вложил в фондовый рынок. вместо этого, если бы я арендовал. Итак, прожив в доме 2 года, я вышел вперед, и если я сдам дом, то смогу заработать на капитале, наняв арендатора.
Моя математика учитывает платежи по ипотеке, налоги на недвижимость, содержание, страхование жилья, рост стоимости дома, рост стоимости акций, арендную плату, которую я плачу в настоящее время, и налоговые вычеты.
Кажется ли, что эта линия мышления имеет смысл, или я упускаю еще один аспект при выяснении, является ли это хорошим способом оценки домовладения?
Покупка дома для проживания с намерением сдать его в аренду через некоторое время — довольно распространенный способ для людей заняться арендным бизнесом. Это подход, который я использовал для своей первой аренды. Идея остаться не менее 5 лет основана на стоимости покупки/продажи, преобразование в аренду означает, что вы не несете этих затрат на продажу, но есть и другие факторы, поскольку вам понадобится жилье после того, как вы переведете его в аренду. аренда.
Вот некоторые соображения в произвольном порядке:
Когда вы переедете, если вы собираетесь купить другую недвижимость, вам нужно будет накопить достаточно в течение следующих 2-3 лет, чтобы покрыть первоначальный взнос за другую недвижимость.
Ваш доход должен быть достаточно высоким, чтобы вы могли получить еще одну ипотеку. Соотношение долга к доходу будет ограничивать то, на что вы можете претендовать, и большинство банков не будут учитывать потенциальный доход от аренды в качестве дохода. Даже после того, как вы сдаете жилье в аренду в течение пары лет, они, как правило, учитывают только ~ 70% вашего дохода от аренды для целей получения кредита.
Быть арендодателем не для всех и не всегда приносит прибыль. Это может занять много времени, усилий и денег.
Многое может измениться за 3 года, вы можете обнаружить, что нецелесообразно/невозможно преобразовать его в аренду в запланированные сроки.
Вы должны быть в состоянии пережить периоды незанятости/неуплаты, а также покрыть расходы на техническое обслуживание/ремонт. Возможно, также придется иметь дело с падением рынка и кошмарными арендаторами.
Проведите много исследований, прежде чем совершить сделку, о том, как быть арендодателем в целом, а также о рынке аренды в вашем районе. Если вы решите двигаться дальше, я предлагаю купить что-нибудь подешевле того, на что вы имеете право, чтобы вам не пришлось беспокоиться о доходах/авансовых платежах на следующем месте. Я бы купил в районе, в котором вам комфортно жить более 3 лет, если что-то пойдет не так, как планировалось.
Преимущество этого подхода в том, что он дает вам достаточно времени, чтобы решить, что делать дальше. Если вы купите очень доступный дом, которым вы будете довольны какое-то время и который также будет хорошо сдавать в аренду, то в ближайшие годы у вас будет много гибкости, и вы должны хорошо выглядеть, даже если вы не решите арендовать. это из.
то, что ваша математика не покрывает, является риском. Ваши расчеты исходили из того, что вы сможете сдавать недвижимость в аренду по ставке, которая покроет расходы по ипотеке. Что, если этого не произойдет? После владения недвижимостью в течение двух лет принцип примерно такой же, как и в начале, но рыночная стоимость может быть фактически ниже (мы находимся на пике подъема недвижимости через 10 лет). Таким образом, вы могли бы видеть себя без арендаторов и ипотеки, превышающей продажную стоимость. Но давайте предположим, что вы внесли обычные 20%, чтобы вас не заставляли продавать. Тем не менее, вы будете мотивированы на продажу, потому что будете платить ипотеку за свой не сданный в аренду дом, в то же время платя за крышу над головой в другом месте.
Также учитывайте фактор хлопот, связанный с тем, что вы живете на расстоянии. Это очень сложно сделать, поэтому большинство людей сдают его в аренду местному управляющему недвижимостью, который часто потребляет весь чистый доход, полученный от аренды.
Если вы планируете остаться только на два года и больше не возвращаться, то аренда жилья сопряжена с гораздо меньшими финансовыми обязательствами и рисками.
курт1893
Крис Макленнон
Кори П.