На этой веб-странице обсуждается идея повысить ставку на дом в обмен на то, что продавец оплатит затраты на закрытие той же суммы. Можно ли также повышать ставки и требовать от продавца оплаты (части или всего) первоначального взноса?
Преимущество, с точки зрения покупателя, в том, что он оплачивает либо первоначальный взнос, либо затраты на закрытие, заключается в том, что покупатель экономит доллар за долларом на авансовых расходах в обмен на несколько более высокий ежемесячный платеж. За время владения домом (скажем, 5-10 лет) накопленные избыточные ежемесячные платежи будут меньше, чем авансовые сбережения (иногда существенно).
Возможная сложность здесь заключается в том, что дом не оценивается по более высокой цене продажи, что может усложнить финансирование. Но если предположить, что это не проблема, есть ли другие ошибки, о которых следует знать?
Этот ответ касается только «попался» части вашего вопроса. Что касается «допустимо ли это?», уточните у своих кредиторов.
На самом деле вы ничего не экономите с помощью этой схемы. Вместо этого вы в конечном итоге платите больше.
Скажем, вы покупаете недвижимость за 200 тысяч долларов и берете ипотечный кредит с первоначальным взносом в размере 50 тысяч долларов и 150 тысячами долларов в течение нескольких лет. Вы предлагаете заплатить 250 тысяч долларов в обмен на то, что продавец даст вам 50 тысяч долларов в качестве первоначального взноса.
В исходной схеме ваш кредит составляет 150 тысяч долларов, вы вносите 50 тысяч долларов и со временем выплачиваете 150 тысяч долларов + соответствующие проценты.
В предложенной вами схеме цена покупки выросла до 250 тысяч долларов, но продавец вносит первоначальный взнос. Таким образом, вы вносите 0 долларов и со временем выплачиваете 200 тысяч долларов + соответствующие проценты. Вам не нужно искать 50 тысяч долларов авансом, но теперь вам нужно выплатить на 50 тысяч долларов больше, чем по первоначальной схеме (чтобы сбалансировать), но, поскольку вы занимаете больше, связанные с этим проценты также будут больше.
50 000 долларов продавца уже ушли на первоначальный взнос, поэтому дополнительные проценты, которые вам нужно заплатить, ничто не уравновешивает.
Это также может быть плохо для продавца, потому что налогооблагаемая база его прироста капитала теперь выросла на 50 тысяч долларов. Возможно, они смогут компенсировать это за счет авансового платежа в размере 50 тысяч долларов, который они вам дали, но для них это дополнительные хлопоты.
Главный вывод из этого заключается в том, что схема не дает вам бесплатных денег. После учета всего, вы платите больше, увеличивая кредит и уменьшая первоначальный взнос.
Харт СО