Это хорошая идея, купить квартиру в кредит, используя арендную плату, чтобы погасить его? [закрыто]

Я думал о том, чтобы взять кредит, чтобы купить квартиру, которую я буду сдавать в аренду. Мое рассуждение состоит в том, что кредит будет погашен со временем арендаторами. Лет через 30 у меня осталась бы бесплатная квартира.

Очевидно, это звучит слишком хорошо, чтобы на самом деле работать так просто, как описано, потому что если бы это было так, то все бы это делали. Я ищу причины, по которым эта идея нереалистична в реальной жизни.

То, как об этом спрашивают, слишком широко. Это зависит от процентных ставок, налоговых льгот, прогнозируемого дохода от аренды, потенциального повышения стоимости, налогов на недвижимость, управления недвижимостью и т. д., некоторые из них сильно различаются. Это необходимо сделать для конкретного свойства, чтобы прийти к решению.
Быть арендодателем означает нечто большее, чем ежемесячно обналичивать чек.
Что бы это ни стоило, люди делают это. Как правило, это дома, а не квартиры/квартиры, но можно и с теми и с другими. Некоторые люди начнут сдавать в аренду свой первый дом, купленный по ипотеке (особый вид кредита). В более общем плане использование долга для финансирования бизнес-планов с более высокой доходностью, чем процентная ставка по долгу, является стандартной практикой для самых маленьких собственность крупнейшей корпорации.
@NuclearWang В этом нет необходимости. Можно заплатить агенту за выполнение работы. Конечно, это явно уменьшает размер чека, который вы получаете.
Где вы живете, пока это происходит?
Арендаторы не выплачивают вашу ипотеку, в отличие от вас , из тех денег, которые остались от арендной платы после того, как вы заплатили налоги на имущество, страховку имущества и любой необходимый ремонт. Если арендаторы опаздывают с арендным чеком, вы все еще находитесь на крючке для выплаты ипотеки банку: банк не примет оправдание, что платеж по ипотеке задерживается, потому что арендатор опаздывает с арендным чеком.
Можно подумать о том, чтобы изменить название, я пришел сюда, думая, что вы спрашиваете о займе денег, чтобы снять квартиру для себя .
Это действительно слишком широко, и как только вы добавите детали, я подозреваю, что ваш вопрос превратится во что-то вроде этого
@DmitryGrigoryev Я намеренно задал этот вопрос в более широком смысле без конкретных цифр, потому что я не искал «Жизнеспособен ли этот мой случай?» ответы, а скорее общие вещи, которые вам нужно остерегаться / учитывать, когда думаете об инвестировании ваших денег таким образом.
Я боюсь, что на этот вопрос будет совершенно другой ответ в зависимости от того, где вы находитесь в мире.

Ответы (9)

Это, безусловно, возможно, и люди делали это раньше.

Тем не менее, я могу думать о нескольких рисках/проблемах:

  • Колебания рынка: может случиться так, что вы покупаете, когда рынок растет, а со временем он падает (как цена покупки, так и цена аренды). Таким образом, вы больше не можете покрывать свою ипотеку за счет арендной платы и должны вносить свой вклад, фактически переплачивая за недвижимость, которая больше не стоит многого. Если вы не в состоянии покрыть разницу между ипотекой и арендной платой самостоятельно, то имущество может быть даже лишено права выкупа, и вы останетесь с убытком.
  • Люди склонны недооценивать затраты/риски, связанные с арендой и недвижимостью . Это может оставить вас с нежизнеспособной операцией (вынужденной субсидировать операцию больше, чем вы можете себе позволить), будь то из-за неустойчивости в целом или из-за проблем с ликвидностью из-за незапланированных затрат. Примеры затрат/рисков:
    • Вакансии
    • Ремонт
    • Налоговые платежи
    • Неуплата/выселение жильцов
    • Юридические вопросы и административные расходы
  • Вы должны придумать разумный первоначальный взнос (в зависимости от вашего собственного дохода, кредитной ситуации и т. д.) самостоятельно.
  • Строительные стандарты и стили со временем меняются: «бесплатная» квартира, которую вы получаете через несколько десятилетий, может быть уже не так желательна, потому что то, как она построена, не соответствует стандартам или выходит из моды на тот момент.
  • Переплата: люди, которые действительно успешны в том, что вы описываете, имеют опыт и чувство рынка и возможностей, которые он представляет. Не у всех это есть.

Выполнимо? Конечно. Но это не свободные деньги. Вам придется приложить усилия, чтобы научиться (аутсорсинг всего стоит дорого), самому управлять делами и творчески решать критические проблемы. Шансы на успех также сильно зависят от состояния и развития рынка, о котором мы говорим, от налогов и правил в вашей стране, от ваших личных навыков и усилий, которые вы готовы приложить.

Конкретным примером «налогов и правил» является то, что до недавнего времени в Великобритании проценты, выплачиваемые по ипотеке, можно было считать допустимым расходом для целей налогообложения. Это изменилось, и люди больше не могут этого делать (хотя компании могут). Это также подчеркивает еще один риск: правила игры могут измениться.
@MartinBonner, так что, если вы собираетесь это сделать, создайте собственную компанию для управления вашей собственностью?
@MartinBonner Это правило применяется к отдельным лицам по сравнению с компаниями или резиденциям по сравнению с инвестиционной недвижимостью ? В Соединенных Штатах проценты, выплачиваемые за сдаваемое в аренду имущество, которым я владею индивидуально, подлежат вычету в качестве коммерческих расходов на это имущество, как и плата за управление.
@chrylis Если вы как физическое лицо владеете недвижимостью, вы раньше могли компенсировать проценты по ипотеке (но не погашение капитала) из дохода и платить налог только с прибыли. Они изменили это правило несколько лет назад, но коснулись только мелких арендодателей. Приятели правительства с обширными портфелями сдаваемой в аренду недвижимости, принадлежащей компаниям, не пострадали, но остальные из нас теперь платят налог на «доход», который идет только на покрытие процентов по ипотеке.
@TimB Это впечатляюще нечестный захват регулирующих органов.
@Baldrickk Ааа, но тогда вы несете ответственность за прирост капитала от собственности, которую вы передаете компании. Они завели нас, мелких арендодателей, хорошо зашитых (можете ли вы сказать, что я обижен на это? Меня бесит то, что они бьют таких людей, как я, только с 1 или 2 объектами недвижимости. Если вы достаточно велики, чтобы иметь компания, сдающая недвижимость в аренду, у вас все в порядке). Это не единственное новое налоговое правило, которое бьет по нам, арендаторам меньшего размера.
@chrylis Гораздо раньше вы могли вычитать проценты по ипотеке из налогооблагаемого дохода за недвижимость, в которой вы жили. Это закончилось в 80-х или в самом начале 90-х .
Вакансия - один из больших рисков, который очень заметен для меня/моего опыта, только потому, что вы сдаете квартиру, не означает , что в ней кто-то есть.
Как правило, вы обнаружите, что когда цены на недвижимость растут, арендная плата имеет тенденцию к стагнации из-за высокого спроса на арендуемую недвижимость и избыточного предложения доступной недвижимости для аренды. Когда цены на недвижимость начинают падать, арендная плата, как правило, начинает расти из-за уменьшения предложения сдаваемой в аренду недвижимости.
Плюсы тоже есть, а именно дополнительный доход от разницы, когда все идет как надо. Риск, безусловно, следует учитывать, но это далеко не единственный фактор.
@MartinBonner И задолго до этого владельцы-арендаторы должны были платить подоходный налог с арендной платы, которую они, как считалось, получали от себя . Вот почему проценты по ипотечным кредитам не облагались налогом, и они сохраняли этот вычет (какое-то время) после того, как отменили налогообложение вмененной ренты.

Я люблю этот вопрос на нескольких разных уровнях. Именно так большинство сдаваемых в аренду объектов становятся доступными на многих рынках. Если ваш арендодатель является физическим лицом, а не управляющей компанией, шансы на то, что ваша арендная плата погасит их ипотеку, довольно высоки.

Почему не все этим занимаются?

  • Существует высокая стоимость входа: правила жилищного кредита часто гораздо более благоприятны при покупке основного жилья, чем при аренде недвижимости. В Канаде вы можете получить ипотечный кредит под 5% на ваше основное место жительства, но вам нужно внести 20% на аренду недвижимости.
  • Вакансия — это большой долгосрочный риск: как долго вы сможете продавать свою недвижимость без арендатора. В течение 5-20 лет судьба сообщества может резко измениться. Если будет построено много новых квартир или крупная местная промышленность перестанет работать, вам может быть трудно найти арендаторов, которые заставят вас оплачивать счета из своего кармана.
  • Капитальный ремонт: у вас должен быть достаточный резервный фонд, чтобы справиться с крупным неожиданным ремонтом. Если вам не повезло, то ремонт может прийти вместе с вакансией и нерентабельной единицей. Один из моих хороших друзей купил свой первый сдаваемый в аренду дом и на третьем месяце, проезжая мимо, обнаружил, что он заброшен и все окна выбиты. У него не было денег, чтобы немедленно привести его в состояние, пригодное для сдачи в аренду, поэтому он простоял заколоченным три месяца, пока ему не удалось собрать достаточно денег, чтобы заменить разбитые окна.
  • Неудобство: быть арендодателем отличается от других видов инвестиций тем, что в нем есть очень активная составляющая. Либо вы платите кому-то за сбор арендной платы и мелкий ремонт, что снижает прибыльность ваших инвестиций, либо вы делаете это сами, что сокращает ваше свободное время.
  • Права арендатора: согласно превосходному комментарию vsz, от плохого арендатора бывает очень трудно избавиться. Там, где я нахожусь, законы разработаны так, чтобы быть в значительной степени в пользу арендаторов. Настолько, что после того, как кто-то перестанет платить арендную плату, может потребоваться от 4 до 6 месяцев, чтобы избавиться от них из дома и потребовать судебных издержек, платы шерифа за удаление их из собственности, до 1 года сборов за хранение, если любой из их личные вещи останутся позади, и, кроме того, люди, которых вы выгоняете, не будут добры к имуществу. У меня был придурок-сосед, который сдал свой дом значительно ниже рыночной цены и нанял торговца метамфетамином в качестве арендатора. В промежутке между процессом выгона его за неуплату и возвращением дома в пригодное для сдачи в аренду состояние он получил 2 месяца арендной платы за 10-месячный период вдобавок к тому факту, что ему пришлось заплатить тысячи за ремонт.

Это довольно распространенная и успешная инвестиционная стратегия, но не упрощайте ее. Легко ошибиться, и многие люди разорились, пытаясь это сделать.

Что также многие недооценивают, так это проблемы с выселением неплательщиков. В зависимости от юрисдикции это может занять много времени. Особенно, если у арендатора есть маленькие дети, он беременен, имеет хроническое заболевание и принадлежит к защищенному меньшинству. Вы можете потерять арендную плату за несколько месяцев или лет, а гонорары адвокатов вы никогда не вернете, если ваши арендаторы безработные. И даже если вы выиграете, вам может не повезти, и вы попадете на первую полосу газеты (или в вирусный пост в социальной сети) как бессердечный жадный подонок, который выгнал на улицу эту бедную голодающую семью.

Вот пример из реальной жизни: мой арендатор только что подал уведомление. Нам нужно было полностью переделать дом после того, как они переехали. Перекраска, новые ковры, различные ремонтные работы и т.д.

Даже если мы делаем большую часть работы сами, это все равно стоит почти 3000 фунтов стерлингов. Кроме того, мы не могли начать рекламировать новых арендаторов, пока не была сделана эта работа, которая заняла пару недель, поэтому уже месяц она пустует. Это означает отсутствие доходов за этот месяц. И нет, я не мог взять большую часть этого из депозита (мы немного удержали), так как большая часть просто износилась. Через несколько лет вещи нуждаются в замене.

Нет никаких гарантий относительно того, когда будет найден новый арендатор (у нас было одно принятое предложение, но они никогда не подписывали документы и просто скрывали агентство, поэтому мы предполагаем, что они ушли в другое место), поэтому потенциально его можно было бы просидеть там в течение любого периода времени, но при том, что я все еще плачу ипотеку.

Так что это стоит мне Х в месяц. Я не получаю дохода. И мне просто пришлось выплеснуть тысячи фунтов, чтобы подготовить его в надежде найти нового арендатора.

Вдобавок ко всему, чтобы получить достойную ипотеку, я фактически сам заплатил половину стоимости дома. Так что я вложил тысячи фунтов вперед.

Возврат инвестиций для всего, что на самом деле является разумным с течением времени. Вы должны быть в состоянии принять грубое с гладкой - это, конечно, ни "бесплатные деньги", ни свободный от риска.

Если вы думаете, что это ремонт - у меня умер арендатор, который жил в квартире 51 год (квартира досталась по договору). Пришлось потратить около 60000 € на полную переделку. Мы не говорим об износе - мы говорим о законности. Провода в его квартире больше не разрешены для сдачи в аренду (алюминий, обтянутый тканью). Пришлось практически все выдрать (кухню 51 года!) и... я получаю в 4 раза больше арендной платы, чем мне обходится ипотека ;)
@TomTom Конечно. Я описывал, что можно ожидать каждые 5-10 лет при аренде, а не худшие сценарии. Обычный случай более полезен для потенциального инвестора, чем крайние случаи, особенно когда (я полагаю) в вашем случае вы взяли проект на бюджет для ремонта, необходимого после окончания текущего срока аренды.

На самом деле люди делают именно это. Причина, по которой «все» не делают этого, заключается в том, что (вообще говоря, в Великобритании) вы можете получить ипотечный кредит только на 75% от стоимости имущества. Таким образом, если недвижимость, которую вы покупаете, стоит 300 000 фунтов стерлингов, то вы можете занять только 225 000 фунтов стерлингов, а сами придумаете дополнительные 75 000 фунтов стерлингов. У большинства людей просто нет столько наличных денег.

На самом деле МНОГИЕ люди могут это делать, и в зависимости от того, когда вы это делаете, люди зарабатывают на этом миллионы. Проблема, видимо, в том, что лет 30 скорее всего не сдашь, нужен промежуточный ремонт, апгрейд, простои в поисках арендаторов.

Но да, именно так многие люди зарабатывают деньги и доживают до пенсии. Как только вы нажмете 5+ квартир, дела пойдут более гладко.

В целом, покупка недвижимости — неплохая идея, если вы уверены, что хотите (и сможете себе это позволить) удерживать ее в течение длительного времени.

Другие инвестиции могут принести вам больше прибыли при меньшем риске, в зависимости от вашего времени и того, предлагает ли ваша страна какие-либо налоговые льготы.

Здесь есть две полезные концепции: альтернативная стоимость и будущая стоимость денег .

Это важно, потому что для получения кредита на покупку недвижимости в первую очередь вам понадобится начальный капитал.

Затем вы можете сделать электронную таблицу, чтобы помочь вам изучить это.

Во-первых, сложите следующее за год, чтобы получить ожидаемый доход после погашения кредита за год:

  • Ожидаемое повышение/снижение стоимости имущества
  • Затраты на покупку имущества (например, его обследование)
  • Налоги (и налоговые льготы)
  • Агентское вознаграждение
  • Эксплуатационные расходы
  • Вероятный доход от аренды * доля времени, в течение которого недвижимость полностью занята
  • Проценты по кредиту

Затем выразите это как долю ваших первоначальных капиталовложений, чтобы получить годовую норму прибыли .

Немного поиграйте с предположениями в вашей электронной таблице, чтобы увидеть, что может произойти в разных обстоятельствах. Например, если процентная ставка по вашему кредиту повысится или цены на аренду упадут.

Вы можете сравнить эту норму прибыли с тем, что вы ожидаете получить от других инвестиций.

Не забывайте учитывать риски и доходность!

Я просто хотел бы предоставить анекдотичную ссылку, поскольку мы делаем именно это; пожалуйста, проверьте другие ответы для углубленного рассмотрения.

Мы купили трехкомнатную квартиру в панельном доме (дешевле обычных кирпичных домов, но и аренда несколько дешевле) год назад. Мы взяли кредит на 5 лет и сдаем квартиру примерно на 5% больше, чем платежи по кредиту, плюс вода/газ/и т.д. После рассмотрения 20% авансового платежа в дополнение к кредиту и необходимых первоначальных ремонтных работ, мы ожидаем заработать около 9% годовых в эквиваленте, по сравнению с 5% в лучшем случае ставки для 5-летних депозитов. Однако это без учета двух важных и непредсказуемых вещей: важных событий и изменения цен на недвижимость через 10 лет. Кроме того, это не деньги, а недвижимость, доступ к которой не так прост, как к залогу.

Так что я бы сказал, что это стоит того, но рискованно. Однако это происходит в стране с относительно дешевой недвижимостью (Венгрия)*, в городе, отличном от столицы (Сегед), который является университетским городом с высокой плотностью студентов. И даже там мы получили квартиру примерно на 15% дешевле, чем обычно, это была очень хорошая сделка. Стоит ли это того или нет, нужно рассчитывать для отдельного дома, исходя из процентных ставок, сравнивая цену квартиры с тем, сколько вы можете сдать ее в аренду и сколько вам нужно потратить на нее.

*Цена дома примерно такая же, например, в 1,2 раза больше прейскурантной цены нового Ford Mondeo в местной валюте (по состоянию на 2018 год).

Вы вряд ли будете платить ипотечные кредиты за недвижимость только из дохода от аренды, поскольку это приведет к массовому арбитражу. Люди будут получать ипотечные кредиты на недвижимость и сдавать ее в аренду бесплатно, что, в свою очередь, приведет к массовому притоку арендуемой недвижимости, которая в одночасье обрушит рынок аренды. Кроме того, если ваша ипотека равна арендной плате, почему вы арендуете?

Совершенно неверно, основной платеж по ипотеке часто ниже, чем арендная плата за недвижимость - если бы это было не так, не было бы НИКАКОЙ сдаваемой в аренду недвижимости ... не только это, но и в долгосрочной перспективе он в конечном итоге покроет все остальные расходы на дом тоже. Доказательство А в «Почему бедные остаются бедными, а богатые становятся богаче». Разница, как указывали многие люди, заключается в том, что для покупки вам нужно в первую очередь внести первоначальный взнос, и вы должны быть в состоянии позволить себе риск того, что вы не сможете арендовать его, иначе произойдет какая-то катастрофа.
@user3067860: Погодите? Я привык, что базовая арендная плата поднимается до цены ипотечного кредита, что является признаком больного рынка. Если платить ипотеку дешевле, чем арендную плату, то почти никто не будет арендовать.
В настоящее время я владею четырьмя объектами недвижимости, в одном живу, три сдаю в аренду. Арендная плата за три выше ипотеки. . . Подозреваю, что это касается подавляющего большинства владельцев. реальная проблема заключается в том, насколько выше, чтобы в дополнение к возможности «получить прибыль» вы также откладывали сбережения на неизбежный ремонт. «Массовое арбитражное дело». . . да, это практически весь рынок аренды.
Что касается того, почему вы должны владеть недвижимостью, которую вы сдаете в аренду другим, а сами сдаете в аренду - ответ прост. Это инвестиции, возвращающие деньги. Если вы не готовы жить где-то в долгосрочной перспективе, во многих случаях арендовать жилье дешевле, чем постоянно покупать и продавать недвижимость на краткосрочной основе. Между тем, недвижимость, которой вы владеете, но сдаете ее в аренду, приносит вам доход. Поскольку он сдается в аренду, не имеет значения, что вы регулярно переезжаете. В некотором смысле это похоже на аренду при владении акциями. Инвестиции и резиденция — это два разных понятия, несмотря на популярное смешение.
У ренты есть свойства, которых нет у ипотеки — она по своей сути не является долгосрочной. А у ипотеки есть свойства, которых нет у арендной платы, то есть у вас есть дом, как только вы закончите платить за него. Я бы предположил, что арендная плата должна покрывать проценты по ипотеке, но я, естественно, не ожидал бы, что арендная плата покроет всю ипотеку, потому что выгоду от ипотеки получает собственник (он становится владельцем дома), не арендатор. Но тогда арендная плата должна покрывать расходы на содержание и другие расходы, а платеж по ипотеке — нет.
Максимальный срок, в течение которого я когда-либо жил на одном месте, — четыре года, и в то время я был студентом.
@ Джошуа, чтобы взять ипотечный кредит, у вас должен быть депозит и вы должны быть в состоянии доказать, что у вас достаточно свободного дохода, чтобы позволить себе выплаты. Я понимаю, что причина, по которой люди арендуют, заключается в том, что они не могут выполнить эти требования, это определенно не потому, что это дешевле, потому что это не так, даже близко - пальцем в воздух примерно на 1/3 - 1/2 дороже чем ипотечный платеж на ту же недвижимость.
Он также является более гибким. За последние 20 лет я, вероятно, арендовал около 15 объектов недвижимости. От домов (используемых для проживания и компании) до квартир в течение 2-летнего проекта. Все это время у меня был значительный пул арендной недвижимости, и я определенно могу позволить себе ипотеку - черт возьми, я могу купить целую улицу домов, в которых живу, если захочу. Иногда гибкость важнее долгосрочных обязательств.
@TomW: Это не те арендаторы, которые вам нужны.

Ответ НЕТ!

Есть одна вещь, которая всегда верна в финансировании. Вы всегда должны платить каждый кредит, который вы берете. Это точно.

Теперь то, что вы собираетесь сделать, это взять кредит (который вы всегда должны платить) и использовать финансирование для покупки рискованного актива.

Какие риски при покупке квартиры?

  • Рыночный риск. Иногда все дома во всем мире могут снизиться в цене. The Economist назвал высокие цены на жилье самым большим пузырем в истории .
  • Строительный риск. Что делать, если затопление произошло во всем многоквартирном доме или в одной квартире? Там может быть токсичная плесень, что приведет к высокой текучести арендаторов и, возможно, судебным издержкам для вас, если вы намеренно сдаете квартиру, поврежденную плесенью.
  • Риск использования энергии. Что, если все страны мира начнут реально бороться с изменением климата, тем самым увеличивая расходы на отопление и/или кондиционирование воздуха до уровней, которые вы не можете себе позволить. Конечно, это означает, что новые дома будут строиться в соответствии со строгими энергетическими стандартами, но это не утешение, если у вас есть квартира в старом доме.
  • Районный риск. Район, в котором вы покупаете квартиру, может выйти из моды.
  • Размерный риск. Иногда какой-то размер квартиры выходит из моды, и люди хотят большую или меньшую квартиру.

Некоторые из них можно устранить путем диверсификации, купив, скажем, 100 квартир. Но ни один банк не даст вам кредит на 100 квартир. Таким образом, единственный вариант диверсификации — это покупка акций фонда недвижимости.

В стране, где я живу, самое большое падение цен на жилье в новейшей истории составляет 50%.

Самое большое падение хорошо диверсифицированного портфеля акций (мировая диверсификация, диверсификация по размеру компании, диверсификация по секторам) также составляет около 50% (хорошо, во время Великой депрессии было большее падение, но опять же, это не недавняя история, это древняя история). ).

Итак, согласно недавней истории, дома являются примерно такой же рискованной инвестицией, как и акции, если обе инвестиции хорошо диверсифицированы.

Одна квартира? Гораздо более рискованно, чем хорошо диверсифицированный портфель акций.

Мой совет: не ограничиваться одним видом экономической деятельности (жилье), а вкладывать деньги в разные компании в разных секторах.

Легко купить, скажем, акций всего на 10000 долларов. Я не думаю, что можно найти квартиру за 10000 долларов в любом приличном районе (разве что в очень бедных странах).

Таким образом, инвестируя в акции, вам больше не нужен кредит. Вы можете начать с небольших сумм и накапливать свои инвестиции до больших сумм. Если вы действительно этого хотите, вы можете выбрать одну из своих инвестиций в качестве фонда недвижимости.

Изменить: расчет доходности дома со скидкой в ​​районе Большого Хельсинки:

  • 2500 евро / м2: стоимость строительства многоквартирного дома
  • 2000 евро/м2: бюрократические расходы и земля под строительство дома
  • 4500 EUR/м2: стоимость нового дома для покупателя (новый дом, чтобы не было долгов за ремонт)
  • 50 евро / м2 / год: большие ремонтные работы, чтобы поддерживать здание в актуальном состоянии (увеличивается с инфляцией)
  • 42 евро / м2 / год: налог на недвижимость, отопление, администрация и т. д. (увеличивается с инфляцией)
  • 200 евро / м2 / год: доход от аренды (увеличивается с ростом инфляции)

В течение очень длительного периода времени цены на здания, арендная плата и затраты растут в соответствии с инфляцией, которая в еврозоне составляет 2% в год. Я видел долгосрочную статистику цен на жилье в одном районе Нидерландов, я думаю ( да, это были Нидерланды ), и примерно за 400 лет цены на жилье росли точно в соответствии с инфляцией (плюс-минус 0,1% в год или около того). ). Иногда цены на жилье были высокими, иногда низкими, но не было никакой другой общей тенденции роста, кроме инфляции.

На оплату расходов из дохода от аренды остается 108 евро/м2/год (рост на 2% в год). Необходимые инвестиции составляют 4500 евро / м2. Это делает реальную доходность 2,4%. Номинальная доходность – это реальная доходность плюс инфляция, которая составляет 4,4%. Налоги не вычитаются из доходов.

По сравнению с акциями реальная доходность состоит из экономического роста (2,5%) и дивидендной доходности (3,5%), что составляет 6%, а номинальная доходность – это реальная доходность плюс инфляция, т.е. 8%, без вычета налогов из доходности.

Отдельный флет, конечно, более рискован, чем хорошо диверсифицированный флетовый портфель. Если вы покупаете одну квартиру, я бы потребовал 9% реальной доходности, чтобы принять во внимание больший риск отдельной инвестиции по сравнению с хорошо диверсифицированным плоским портфелем. Вы не можете этого сделать, так как вы получаете только 2,4% реальной доходности.

Если вы можете диверсифицироваться, купив, скажем, 100 квартир (как вы можете купить акции 100 компаний), реальная доходность 6% вполне приемлема. Но я рассчитал только 2,4% реальной урожайности в моем районе...

YMMV . В некоторых районах можно получить 6% реальной урожайности. Это делает инвестирование в хорошо диверсифицированный плоский портфель или в фонд недвижимости хорошей идеей.

В других областях можно получить 9% реальной урожайности. Это делает инвестиции в одну квартиру хорошей идеей.

В моем случае? Я живу в субсидируемом государством жилье, которое стоит 133 евро/м2/год (далеко от арендной платы в размере 200 евро/м2/год, типичных для этого района), и инвестирую в акции, принося 6% реально или 8% номинально в год. Я никогда не куплю дом, даже для того, чтобы жить в нем самой.

Совершенно неправильно, и это веская причина, по которой бедные люди остаются бедными.
@TomTom Что не так и почему?
Дело в том, что похоже, что никто никогда этого не делал. Был там, сделал это, заработал много денег. Черт, все еще там. Что указывает на то, что ответ положительный. КОТОРЫЙ делает ваш ответ нет.
@TomTom Если я покупаю одну акцию на сумму 200 000 долларов США на заемные деньги, и доходность одной акции составляет 8% в год, и я плачу 4% годовых, это приносит прибыль в размере 8000 долларов США в год. Но это не без риска. С поправкой на риск получается нулевая прибыль для хорошо диверсифицированного портфеля и отрицательная (да, отрицательная) прибыль для одной акции. Более того: стоит ли покупать биткойны на заемные деньги? Я почти уверен, что есть много людей, которые сделали это и теперь богаты. То, что они сделали, глупо. Но они по-прежнему богаты.
Да, но аренда другая. Даже если вы «только» платите по ипотеке, происходят 3 вещи. Во-первых, вы постепенно выплачиваете ипотечный кредит. Во-вторых, арендная плата будет расти в течение 10 лет. В-третьих, цены на недвижимость ТАКЖЕ растут в течение долгого времени. 20 лет спустя вы получаете невероятно большую арендную плату за собственность, которой владеете. Да, это длинная игра, в основном для богатых, но в нее можно играть.
На самом деле арендная плата и цены на недвижимость растут в соответствии с инфляцией в течение чрезвычайно длительного периода времени (скажем, 400 лет), ЕСЛИ вы ежегодно модифицируете текущий портфель, чтобы он отражал текущий рынок. Со временем некоторые дома сносятся и строятся новые. Чтобы поддерживать старый дом в актуальном состоянии, необходимо около 2% в год дополнительных вложений в него. И эти 2% заставят его расти в соответствии с инфляцией (это 2% в цивилизованном мире). Я отредактирую свой ответ, включив в него локальный расчет...
Это хорошая идея, купить квартиру в кредит, используя арендную плату, чтобы погасить его? [закрыто]
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v