В дырке от бублика помощи, Должен ли я купить дом?

Я слышал, что в моем округе/штате есть масса кредитов и помощи для тех, кто впервые покупает дом, поэтому я начал случайно просматривать программы помощи.

К сожалению, поскольку я буду жить со своим (незамужним) партнером, мы зарабатываем едва ли слишком много, чтобы претендовать на большинство программ помощи штата и округа. Я думаю, что единственная программа, на которую мы можем претендовать, это ссуда Пенсильвании на покрытие расходов.

У меня нетто 70к, брутто ~60к в прошлом году. Партнер заработал около 40 тысяч в прошлом году. У нас обоих более 700 кредитных баллов и нет отдела кредитных карт. Арендная плата в настоящее время составляет 1345 долларов США. Финансы моего партнера в основном безубыточны, даже если я оплачиваю ~ 75% арендной платы, футов и т. Д .; хотя я все еще экономлю 200-400 долларов в месяц на первый взнос.

Между нами я мог бы выторговать первоначальный взнос в размере 20 тысяч долларов из наших сбережений. Если кредит PA может покрыть расходы на закрытие, я надеюсь оставить часть сбережений на фактические расходы на переезд и первоначальные улучшения дома (покраска, ковровое покрытие и т. д.).

Итак, мои вопросы:

Насколько дом для меня реалистичен? Я рассчитывал на сумму около 250 тысяч долларов или ежемесячные платежи около 900 долларов. Имеет ли смысл для налогов или программ помощи официально получать разрешение на брак или семейное партнерство?

У меня также есть необычная договоренность с родителями: я плачу 500 долларов в месяц за студенческие ссуды, которые они подписали вместе. Для меня это большие расходы, без налоговых льгот, так как я просто отправляю деньги на банковский счет родителей. Будет ли это всплывать в процессе подачи заявки на кредит?

Можете ли вы уточнить - вы говорите: «Я нетто 70 тысяч, брутто 60 тысяч». У вас условия перевернуты (валовая сумма обычно общая, чистая после удаления)? И что вы «вычитаете» из своего чека — налоги и медицинскую страховку?
@ Джо, я как раз собирался сделать тот же комментарий. Текущая формулировка звучит так, будто налоги ОП отрицательны. :)
@reirab Stannius ниже в ответе Пита изначально указал на это в комментариях, чтобы отдать должное.
Просто чтобы я понял это прямо: вы спрашиваете, должны ли вы арендовать за 1345 долларов в месяц или купить дом / квартиру / что-то еще за 900 долларов в месяц?
@rubenvb Я подозреваю, что он не учитывает налоги на недвижимость и страховку, так что все не так просто.
@ Джо, это неясно, но я читаю это, поскольку он зарабатывает 60 тысяч, его партнер получает 40 тысяч, а между ними они составляют 70 тысяч в сумме.
@frankc Конечно, возможно, хотя точка между ними и использование личного местоимения в единственном числе подразумевает обратное, но именно поэтому я попросил OP уточнить.
В дополнение к кажущемуся неправильному использованию терминов «чистый» и «брутто», ОП неправильно использует фразу «дырка от бублика». Отверстие от бублика — это место, где какое-то число (например, доход) слишком велико для одного вида помощи, но мало на два для какого-то другого вида помощи (или, возможно, та же самая помощь срабатывает снова). Отверстие от бублика НЕ ​​означает, что вы находитесь в стадии поэтапного отказа от субсидии или прошли ее, но не чувствуете, что можете позволить себе такие расходы самостоятельно.
... Тем не менее, интересно, сможет ли OP понизить свой AGI, чтобы опуститься ниже обрыва / поэтапного отказа? Например, внося больше средств на счета с отложенным налогом.
При 100 000 чистой прибыли вам не нужна кредитная помощь. Я приблизился к 100 тысячам только за пару очень хороших лет, но теперь я полностью владею своим домом, без каких-либо схем помощи в кредит. Вам может понадобиться помощь в составлении бюджета.

Ответы (3)

Вы вместе зарабатываете 100 000 долларов в год: вы не в дырке от пончика, вы входите в 25 % лучших домохозяйств и в 10 % лучших семейных домохозяйств (как и в вашем случае). Откровенно говоря, вы не находитесь в зоне «полагаться на помощь»: вы находитесь в секторе «накопите на первоначальный взнос».

Мое предложение состояло бы в том, чтобы найти способ сэкономить более 200-400 долларов в месяц на данный момент. Валовой доход в размере 100 тысяч долларов означает, что у вас есть около 8 тысяч долларов чистого дохода в месяц; 2 тысячи долларов на аренду и другие предметы первой необходимости означают, что у вас есть 6 тысяч долларов в месяц , которые вы потенциально можете сэкономить. Даже половина этой суммы — 3 тысячи долларов в месяц — означает, что к концу этого года вы сэкономите 24 000 долларов, а в годовом исчислении — 36 000 долларов.

Что касается брака или семейного партнерства - я бы не стал вступать в них, основываясь на том, поможет ли это вам позволить себе дом. Это может быть хорошей идеей, потому что это поможет вам справиться с некоторыми деталями, возникающими, когда у вас есть совместная собственность, возможно, но не только в финансовом аспекте.

И насколько дом реалистичен? 250 000 долларов, безусловно, реалистичны, если вы можете накопить достаточно для хорошего первоначального взноса. Попробуйте добраться до диапазона 20-25%. Если вы уже на полпути, еще один год аренды не убьет вас, и это будет означать отсутствие PMI и гораздо более выгодные ставки.

Также рассмотрите 15-летнюю ипотеку; мы относимся к той же категории доходов, что и вы, и довольно хорошо управляем 15-летним домом за 250 тысяч долларов. Это не так уж сильно увеличивает сумму вашего ежемесячного платежа по сравнению с тем, что вы ожидаете, особенно потому, что ежемесячный платеж включает налоги на недвижимость, которые не будут увеличиваться в зависимости от продолжительности ипотеки.

Теперь, когда у нас есть фактические цифры из OP:

$5000 actual paycheck income (post-tax, health insurance, 401k)
-$1345 Rent
-$ 710 Student Loans
-$ 300 Car Payment
-$ 100 Car Insurance
-$ 140 Cable TV
-$  90 Cell Phone
-$ 300 Food/Groceries
-----------------------
 $2025 Remaining

Таким образом, ничего не вырезая, у вас есть 2 тысячи долларов, которые вы можете сэкономить. (Это предполагает, что ваша арендная плата в размере 1345 долларов США является вашей частью арендной платы, а не 100% суммы.) Это 24000 долларов США в год, только вы сами. Вдобавок ко всему, у вас есть еще 40 тысяч долларов или около того от вашего партнера, по крайней мере, часть из которых также должна быть доступна, если он / она собирается стать совладельцем? Но если нет, по крайней мере, у вас есть около 2000 долларов в месяц, которые вы можете сэкономить. Вы также можете уменьшить размер автомобиля, отключить кабельное телевидение, уменьшить размер телефона и иметь еще около 500 долларов или около того, но на самом деле это не похоже на то, что вам нужно это делать, учитывая, сколько у вас есть сейчас.

Я бы посмотрел, что вы делаете с этими ~$2000 в месяц прямо сейчас, и посмотрел бы, как вы можете высвободить большую их часть. Вы не упомянули несколько вещей, таких как коммунальные услуги, не уверен, что это просто забывчивость или их платит ваш партнер; так что, возможно, не все это доступно. Но даже 1000 долларов в месяц — это 12 000 долларов, которые можно добавить к 20 000 долларов, которые у вас есть сейчас, что сильно снижает первоначальный взнос.

8 тысяч долларов брутто не означают 2 тысячи долларов на аренду и 6 тысяч долларов экономии - при 100 тысячах долларов эффективная налоговая ставка составляет 25%, что означает 8 тысяч долларов брутто, 6 тысяч долларов нетто, 2 тысячи долларов арендной платы, 4 тысячи долларов все остальное. Экономия не менее 15% на пенсию (даже до вычета налогов) еще больше сокращает это. 8 тысяч долларов брутто с 15% сбережений до уплаты налогов составляют 5,1 тысячи долларов нетто — после арендной платы в размере 2 тысяч долларов это всего 3100 долларов в качестве верхней границы потенциальной экономии на первоначальном взносе, предполагая нулевые другие ежемесячные расходы, что глупо.
«Если вы уже на полпути, еще один год аренды не убьет вас» — это применимо только в том случае, если размер ваших сбережений на первоначальный взнос увеличивается быстрее, чем цены на жилье в районе, который вы ищете в течение года — мой собственный район видел 10%-ное увеличение по сравнению с прошлым годом, это означает, что потребуются дополнительные 10 000 долларов, чтобы погасить 20%-й первоначальный взнос за дом за 500 000 долларов.
Я не думаю, что вы правы в том, что снижение на 20% + приводит к отсутствию PMI и более низким ставкам. Если вы просто имели в виду более низкие затраты по займам, то да, я согласен, но в недавнем поиске ипотечных кредитов первоначальный взнос не повлиял на ставку по кредиту, только независимо от того, требуется ли PMI.
@DeanMacGregor Ставки немного снижаются по мере увеличения коэффициента LTV (% кредита к общей стоимости дома). Это не единственный фактор или обязательно самый большой фактор, влияющий на ставки, но он определенно влияет на ставки. Я подробно обсудил это с моим специалистом по ипотечным кредитам, когда в последний раз получил ипотечный кредит; мы получили ставку на 0,25% ниже, потому что наша LTV была ~ 25% вместо 20%. Ставки определялись различными факторами, которые он мог настроить, чтобы увидеть, что система выдает в виде ставки.
@DeanMacGregor См. , например, эту ссылку или погуглите «Ссуда ​​для определения процентной ставки».
@ Дай, я почти уверен, что это должно было быть 100 тысяч долларов нетто , а не 100 тысяч долларов брутто. См. вопрос ОП и комментарии к нему. ОП, похоже, получил условия задом наперед (он указал, что нетто выше, чем брутто). Кроме того, для дохода в 100 тысяч долларов между двумя людьми эффективная ставка подоходного налога даже отдаленно не приближается к 25%. Предельная ставка составляет 25%, а не эффективная ставка. С его личным валовым доходом в 70 тысяч долларов у OP будет эффективная ставка 15%, даже если он примет только стандартный вычет, а у его партнера будет намного меньше (вероятно, около 10%).
Я ОП ... ждал, пока SE объединит эту учетную запись, прежде чем комментировать, и я отредактирую исходный вопрос, когда смогу. Правильно в том, что я перепутал свою чистую/брутто, и я извиняюсь за то, что не был более осторожным в написании моего поста. Мой последний заработок в прошлом году, включая налоги, здравоохранение, 401 тысячу и т. д., составил чуть меньше 60 тысяч. И поскольку я облагается налогом как одинокое лицо, я чувствовал себя ущемленным тем фактом, что помощь по дому учитывает всех, кто будет жить с вами (если я правильно понимаю). Мои регулярные расходы выглядят примерно так:
Арендная плата 1350 долларов, студенческие ссуды 710 долларов, автомобиль 300 долларов, страховка автомобиля 100 долларов, телевизор 140 долларов, сотовый телефон 90 долларов, ~ 200-300 продуктов, это около 3 тысяч в счетах, оставляя максимум 700 для экономии в месяц.
Конечно, это касается всех, кто будет жить с вами. Почему бы и нет? Если кто-то зарабатывает и живет с вами, либо он должен платить часть вещей, либо вы можете дать ему пропуск - но программы помощи не для этого! Они для людей, которым нужна помощь. Даже с вашим доходом в 70 тысяч долларов до вычета налогов вы, честно говоря, не попадаете под категорию "нуждается в помощи"...
@joe Я бы принял ваш ответ, но все еще жду слияния учетной записи. Некоторые цифры все еще немного отличаются, но не настолько, чтобы иметь значение. Мне нужна была перспектива.
@andyjv При цене 70 000 долларов США, при условии, что вы принимаете стандартные вычеты и не имеете личного освобождения, ваш валовой доход составит около 58 303,75 долларов США в 2016 году (эффективная налоговая ставка 16,7%), или 4 858,65 долларов США. За вычетом ваших расходов в комментарии выше получается 1868,65 долларов в месяц. Упускаете ли вы отчисления из зарплаты в 401k, Roth IRA или какие-либо другие удержания; достаточно, чтобы учесть разницу в 1100 долларов между вашей месячной дискреционной цифрой и моей?
@TylerH 401k и Healthcare, точных номеров которых у меня нет под рукой, потому что я заблокировал себя от системы начисления заработной платы.

Я с Джо.

Просто сделав примерный бюджет, вы должны быть в состоянии качать 2-2,5 тысячи в месяц. Вот как я это получил:

Вы получаете 60К, 5К в месяц. 75% от арендной платы ~1000, 75% от 600 на продукты 450, 75% от 400 на коммунальные услуги 300, 500 кредит на обучение. 5000-1000-450-300-500=2750. Вычтите еще 250 на бензин, ремонт машины, одежду, стрижку и у вас будет 2500. Что еще вы делаете со своими деньгами?

Это происходит без помощи вашего партнера. Я бы спросил у него то же самое, что он делает со всеми своими деньгами? Он делает 66% того, что вы делаете, но отвечает только за 25% счетов. В совокупности вы можете зарабатывать около 5 тысяч в месяц. Это при условии, что вы не работаете на дополнительной работе.

Быть жертвой — это выбор, можно выиграть деньгами.

Не забывайте о пенсионных сбережениях, налогах и взносах на медицинское страхование, которые (должны) исходить из этих 5 тысяч до того, как это увидит ОП.
OP сообщает о «валовом доходе», который, я бы сказал, должен включать второе и третье из вышеперечисленного, которые уже были вывезены (хотя 70k-> 60k кажется немного низким падением). Пенсионные сбережения, конечно, хотя, если у вас есть краткосрочная цель купить дом, я бы сказал, что можно отказаться от этого максимум на год или около того.
Валовой доход, в частности, означает до того, как из него будут изъяты вещи.
@stannius Это очень хороший момент, но в ОП они явно перевернуты. («Я нетто 70к, брутто 60к»)

Я в целом согласен с другими ответами. Что касается вашего кредита от ваших родителей...

Ваша договоренность с родителями, безусловно, существенна для получения вами еще одного кредита. Заявка на ипотеку, вероятно, потребует от вас раскрыть всю непогашенную задолженность.

Очевидно, что если вы решите пропустить это и ваши родители не скажут, это, вероятно, не всплывет. Но это было бы неэтично (определенно) и незаконно (вероятно).

Помешает ли это вам получить кредит — другой вопрос, но, поскольку это ваш единственный долг, вероятно, все будет в порядке.

Я не уверен, что в США есть такие же правила на этот счет, но здесь вам разрешено дарить деньги в качестве первоначального взноса ребенку или внуку. В настоящее время я нахожусь в процессе покупки дома и получил сумму от моей матери и дедушки, которую я верну им, но мы сообщаем об этом как о подарке. Поскольку мне также разрешено дарить членам моей семьи определенную сумму денег в год, это не является незаконным (здесь), пока я остаюсь в пределах лимита (или плачу налоги сверх превышения).
В США, безусловно, разрешено дарить подарки своим родственникам, в том числе для использования в качестве первоначального взноса. Я читал, что кредиторы иногда требуют писем, подписанных дарителями, в которых говорится, что на самом деле это подарок, а не ссуда, которую они ожидают вернуть. Конечно, я уверен, что некоторые люди лгут с этими письмами, делая вид, что это подарок, а не заем, как и вы. В США это не более и не менее законно, чем в Нидерландах.
В дырке от бублика помощи, Должен ли я купить дом?
СпросиСетьПолитика конфиденциальности1y, 0v